Finansiering af sommerhus –
sådan sammensætter du det billigste lån
Et sommerhus finansieres typisk med realkredit, banklån og udbetaling — men reglerne er anderledes end ved helårsbolig, og forskellen mellem det dyreste og billigste lån kan løbe op i tusindvis af kroner om året. Her er tallene, du skal kende, før du skriver under.
Sådan sammensættes finansieringen af et sommerhus
Finansieringen af et sommerhus følger en fast model, men med andre grænser end ved helårsbolig. Hvor du kan realkreditbelåne en ejerbolig op til 80%, er grænsen for fritidshuse 75% af værdien — hævet fra 60% tilbage i maj 2017. Resten fordeles typisk mellem et banklån og din egen opsparing.
| Lånedel | Andel af købsprisen | Kendetegn |
|---|---|---|
| Realkreditlån | Op til 75% | Billigste del af finansieringen. Fast eller variabel rente, op til 30 års løbetid |
| Banklån | Op til 20% | Dyrere rente end realkredit. Kan ofte erstattes af friværdi eller opsparing |
| Egenbetaling | Minimum 5% | Skal komme fra egen opsparing — plus omkostninger til advokat og tinglysning |
- Realkreditlån (75%): 1.500.000 kr.
- Banklån (20%): 400.000 kr.
- Egenbetaling (5%): 100.000 kr. + købsomkostninger
Bemærk: 5% er lovens minimum. Mange banker foretrækker i praksis en større egenbetaling ved sommerhus end ved helårsbolig, især ved ældre huse eller huse med renoveringsbehov.
Hvor meget kan du låne til sommerhus?
Banken vurderer din samlede økonomi — og da et sommerhus for de fleste er boligkøb nummer to, tæller din eksisterende boliggæld med i regnestykket. De to vigtigste nøgletal er:
Gældsfaktor — tommelfingerregel: 4
Din samlede gæld (inkl. det nye sommerhuslån) bør som udgangspunkt ikke overstige cirka 4 gange husstandens årlige indkomst før skat. Tjener I 1,2 mio. kr. om året, er loftet altså omkring 4,8 mio. kr. i samlet gæld.
Rådighedsbeløb
Banken regner ud, hvad I har tilbage hver måned, når alle faste udgifter er betalt — inklusive det nye sommerhus. Som udgangspunkt kræves minimum omkring 12.000 kr. om måneden for et par uden børn, mere med børn og biler.
Stresstest ved højere rente
Banken tester, om din økonomi stadig hænger sammen, hvis renten stiger. Derfor kan du blive afvist, selvom ydelsen ved dagens rente ser overkommelig ud.
Sommerhusets stand og beliggenhed
Attraktive sommerhuse i populære områder er lettere at belåne end ældre huse med stort renoveringsbehov — realkreditinstituttets vurdering af huset afgør, hvor meget af købsprisen der reelt kan realkreditbelånes.
Realkreditlån til sommerhus — det skal du vide
Realkreditlånet er den billigste del af finansieringen, og du kan vælge mellem fast og variabel rente, forskellige løbetider og afdragsfrihed — typisk op til 10 år, men hos de fleste institutter kun ved en belåning på maksimalt 60% af værdien.
Det, mange overser: Realkreditlån til sommerhus er dyrere i løbende omkostninger end til helårsbolig, når belåningen kommer over cirka 30%. Renten er den samme, men bidragssatserne er højere, og belåningsintervallerne er skruet anderledes sammen — hos nogle institutter svarer bidragssatsen ved 60% belåning af et sommerhus til, hvad du ville betale ved 80% belåning af en helårsbolig.
Der findes kun fire realkreditinstitutter i Danmark, men prisforskellen er alligevel mærkbar: På et fastforrentet lån på 2 mio. kr. kan forskellen mellem det dyreste og billigste institut løbe op i omkring 8.000 kr. om året alene i bidrag. Indhent derfor altid 2–3 lånetilbud, før du vælger — og vær opmærksom på, at din banks anbefaling ofte peger på det realkreditinstitut, banken selv samarbejder med.
Fast eller variabel rente?
Der findes ikke ét rigtigt svar — valget afhænger af din risikovillighed og hvor stram din økonomi er:
✓ Fast rente giver
- Samme rente i hele lånets løbetid — op til 30 år
- Sikkerhed mod rentestigninger
- Forudsigelig ydelse måned for måned
- Mulighed for kursgevinst ved konvertering, hvis renten stiger
! Variabel rente giver
- Lavere ydelse her og nu
- Potentielt lavere samlede omkostninger over tid
- Renteregulering typisk hvert halve år
- Risiko for stigende ydelse ved rentestigninger
Mange sommerhuskøbere vælger fast rente, netop fordi sommerhuset er økonomiens “andet lån” — hvis renten stiger, rammer den både helårsboligen og sommerhuset samtidig.
Friværdi — det oversete alternativ til banklånet
Har du friværdi i din helårsbolig, kan du ofte spare banklånet helt væk. Modellen ser sådan ud: Du realkreditbelåner sommerhuset med 75% og finansierer de resterende 25% ved at belåne friværdien i din helårsbolig — til realkreditrente i stedet for den dyrere banklånsrente.
Friværdi er din boligs aktuelle værdi minus restgælden. Er dit hus 3,5 mio. kr. værd med 3 mio. kr. i restgæld, har du 500.000 kr. i friværdi at arbejde med. Om det kan betale sig, afhænger af belåningsgraden i helårsboligen og bidragssatserne i begge lån — få banken til at regne begge modeller igennem.
Finansiering af nybygget sommerhus
Bygger du nyt sommerhus fremfor at købe brugt, fungerer finansieringen lidt anderledes: Banken og realkreditinstituttet følger typisk byggeriet i etaper og frigiver pengene løbende, i takt med at byggeriet skrider frem. Til gengæld er nybyg ofte lettere at belåne — banken ved præcis, hvad den får sikkerhed i.
Nybyg har samtidig fire økonomiske fordele, der taler direkte ind i bankens vurdering: lavere energiforbrug, minimal vedligeholdelse de første mange år, højere komfort — og et bedre udlejningspotentiale, hvis du vil have huset til at bidrage til økonomien. Overvejer du sommerhuset som en investering, så læs vores guide til sommerhus som investering.
Kan udlejning hjælpe med finansieringen?
For mange, ja. Nogle banker ser positivt på forventede lejeindtægter i kreditvurderingen — især hvis sommerhuset ligger i et populært ferieområde og har en standard, der efterspørges af feriegæster. Lejeindtægten kan i praksis dække renter, afdrag, drift og vedligeholdelse helt eller delvist.
Det gælder især sommerhuse med wellness-faciliteter som spa, sauna eller vildmarksbad og god kapacitet — et attraktivt udlejningssommerhus kan typisk generere 80.000–150.000 kr. om året i lejeindtægt afhængigt af beliggenhed og standard. Læs mere om om udlejning kan betale sommerhuset.
🏖️ Vil du regne udlejning med i din finansieringsplan?
Få en gratis og uforpligtende vurdering af, hvad dit sommerhus kan tjene i lejeindtægt — det er et konkret tal, du kan tage med i banken.
Se udlejningsguiden → Gratis vurderingOmkostninger ud over købsprisen
Udbetalingen er ikke det eneste, du skal have på kontoen. Oveni kommer engangsomkostninger, som typisk skal betales kontant:
Tinglysning
Tinglysningsafgift af skødet og af pantebrevene til realkredit- og banklån.
Advokat og rådgivning
Boligadvokat eller køberrådgiver til gennemgang af handlen — særligt vigtigt ved ældre sommerhuse.
Ejerskifteforsikring
Frivillig men ofte fornuftig — dækker skjulte fejl og mangler, som tilstandsrapporten ikke fanger.
Bank- og lånegebyrer
Stiftelsesomkostninger, kurtage og kursskæring ved optagelse af lånene.
Og husk de løbende udgifter, når huset er købt — ejendomsskat, forsikring, el, vand og vedligeholdelse. Få det fulde overblik i vores guide til hvad det koster at eje sommerhus.
Læs også
FAQ om Sommerhuslån og realkredit
Lovens minimum er 5% af købsprisen i egenbetaling, men mange banker kræver i praksis 15–20% ved sommerhus — især ved ældre huse eller huse med renoveringsbehov. Oveni kommer omkostninger til tinglysning, advokat og eventuel ejerskifteforsikring, som også skal betales af egen lomme.
Ja. Du kan låne op til 75% af sommerhusets værdi via realkredit — mod 80% ved helårsbolig. Realkreditlånet er den billigste del af finansieringen, og du kan vælge mellem fast og variabel rente med op til 30 års løbetid.
Selve realkreditrenten er den samme som ved helårsbolig, men de løbende omkostninger er typisk højere, fordi bidragssatserne for sommerhuse er højere ved belåning over ca. 30%. Banklån til sommerhus kan desuden have lidt højere rente end almindelige boliglån.
I nogle tilfælde, ja. Nogle banker ser positivt på forventede lejeindtægter i kreditvurderingen, især hvis sommerhuset ligger i et populært ferieområde og har en standard, der efterspørges af feriegæster. Bankerne regner dog konservativt og medregner sjældent hele den forventede lejeindtægt — din økonomi skal som udgangspunkt kunne bære lånet uden udlejning.
Ja, typisk op til 10 år — men hos de fleste realkreditinstitutter kun ved en belåning på maksimalt 60% af sommerhusets værdi. Reglerne varierer mellem institutterne, så spørg konkret, hvis afdragsfrihed er vigtig for dig.
Ofte ja. Moderne sommerhuse med høj standard, lavt energiforbrug og wellness-faciliteter som spa eller sauna er typisk mere attraktive for feriegæster og kan opnå både højere ugepris og længere sæson.
Alle tal stemmer overens med den optimerede finansieringsside, så de to sider nu siger det samme — bortset fra, at denne side med rette går mere i dybden med lånedetaljerne.
