Sommerhuslån og realkredit

Hvordan sammensættes et sommerhuslån?

Et sommerhuslån består typisk af et realkreditlån på op til 75 %, et banklån og mindst 5 % i udbetaling. Hvor du kan realkreditbelåne en ejerbolig op til 80 %, er grænsen for fritidshuse 75 % af værdien. Grænsen blev hævet fra 60 % med virkning fra 1. maj 2017, men kun for fritidshuse, der ikke udlejes erhvervsmæssigt. Resten fordeles typisk mellem et banklån og din egen opsparing.

Bemærk: 5 % er minimumskravet til udbetaling, og det samme krav gælder ved køb af helårsbolig (Bolius). Banken kan bede om mere, afhængigt af din økonomi og husets stand.

Hvor meget kan du låne til sommerhus?

Hvor meget du kan låne, afhænger af din samlede økonomi og ikke kun af sommerhusets pris. Da et sommerhus for de fleste er boligkøb nummer to, tæller din eksisterende boliggæld med. Det er især de her fire ting, banken ser på:

Beregn dit sommerhuslån

Tast sommerhusets pris ind og se, hvordan finansieringen fordeler sig — og hvad den månedlige ydelse cirka bliver. Beregneren er vejledende og medregner ikke bidragssats, tinglysning og gebyrer.

Hvad koster et realkreditlån til sommerhus?

Realkreditlånet er den billigste del af finansieringen, men bidraget er ofte højere end på et lån til helårsbolig. Du kan vælge mellem fast og variabel rente, løbetid op til 30 år og afdragsfrihed. På fritidshuse må den afdragsfri periode højst være 10 år, og mange institutter giver kun afdragsfrihed på en del af lånet. Nordea skriver fx, at 60 % af værdien kan lånes uden afdrag.

Det, mange overser: Ifølge en test fra Forbrugerrådet Tænk er realkreditlån til sommerhus dyrere i løbende omkostninger end til helårsbolig, når belåningen kommer over cirka 30 %. Renten er den samme, men bidragssatserne er højere, og belåningsintervallerne er skruet anderledes sammen — hos nogle institutter svarer bidragssatsen ved 60% belåning af et sommerhus til, hvad du ville betale ved 80% belåning af en helårsbolig.

Prisforskellen mellem institutterne er mærkbar. I Tænks test fra 2022 kunne forskellen mellem det dyreste og billigste sommerhuslån løbe op i næsten 3.000 kr. om året (Forbrugerrådet Tænk). Indhent derfor 2–3 lånetilbud på samme tidspunkt, før du vælger, og vær opmærksom på, at din banks anbefaling ofte peger på det realkreditinstitut, banken selv samarbejder med.

Skal du vælge fast eller variabel rente?

Der findes ikke ét rigtigt svar. Valget afhænger af, hvor meget risiko du vil tage, og hvor stram din økonomi er:

Mange sommerhuskøbere vælger fast rente, netop fordi sommerhuset er økonomiens “andet lån” — hvis renten stiger, rammer den både helårsboligen og sommerhuset samtidig.

Kan du bruge friværdien i din bolig i stedet for et banklån?

Ja, har du friværdi i din helårsbolig, kan du ofte spare banklånet helt væk. Modellen ser sådan ud: Du realkreditbelåner sommerhuset med 75% og finansierer de resterende 25% ved at belåne friværdien i din helårsbolig — til realkreditrente i stedet for den dyrere banklånsrente.

Friværdi er din boligs aktuelle værdi minus restgælden. Er dit hus 3,5 mio. kr. værd med 3 mio. kr. i restgæld, har du 500.000 kr. i friværdi at arbejde med. Om det kan betale sig, afhænger af belåningsgraden i helårsboligen og bidragssatserne i begge lån — få banken til at regne begge modeller igennem.

Hvordan finansierer du et nybygget sommerhus?

Bygger du nyt sommerhus i stedet for at købe brugt, frigives pengene typisk i etaper, i takt med at byggeriet skrider frem. Banken og realkreditinstituttet følger byggeriet undervejs, og det endelige realkreditlån udbetales først, når huset står færdigt.

Nybyg har samtidig fire økonomiske fordele, der taler direkte ind i bankens vurdering: lavere energiforbrug, minimal vedligeholdelse de første mange år, højere komfort — og et bedre udlejningspotentiale, hvis du vil have huset til at bidrage til økonomien. Overvejer du sommerhuset som en investering, så læs vores guide til sommerhus som investering.

Kan udlejning hjælpe med finansieringen?

Ja, lejeindtægten kan dække en del af de løbende udgifter, men banken skal stadig kunne godkende lånet på din egen økonomi. Om og hvor meget en forventet lejeindtægt tæller med i kreditvurderingen, afgør den enkelte bank. Vi har ikke fundet faste regler for det, så spørg din bank direkte, og tag gerne et konkret bud på lejen med til mødet.

Hvad et sommerhus kan give, afhænger af beliggenhed, størrelse, standard og hvor mange uger du selv bruger huset. Se eksempler i guiden til, hvor meget man kan tjene på et sommerhus, og regn på, hvor stor en del af de faste udgifter lejen skal dække, i udgiftsberegneren.

Skal banken eller realkreditinstituttet godkende, at du lejer ud?

Lejer du huset ud nogle uger om året og bruger det også selv, ændrer det ikke lånets kategori. Lånegrænsen på 75 % gælder fritidshuse, der ikke bruges til erhvervsmæssig udlejning. Vi har ikke fundet regler om, at almindelig ferieudlejning kræver godkendelse fra realkreditinstituttet. Læs alligevel dit lånetilbud og pantebrev igennem, og spørg banken, hvis du er i tvivl. Har du også et banklån med pant i sommerhuset, er det bankens egne vilkår, der gælder.

Skal du give besked, hvis du ændrer brugen af huset?

Ja, hvis du inden for to år efter lånets udbetaling går over til kun at udleje huset. Ifølge høringsnotatet skal låntager give instituttet besked om en ændret anvendelse, der sker inden to år efter udbetalingen. Finans Danmark oplyste i høringen, at institutterne i så fald vil nedbringe lånet efter reglerne for overgang til en anden ejendomskategori. Det kan betyde, at du skal betale den del af lånet ud, der ligger over 60 %. Efter de to år har instituttet ikke pligt til løbende at holde øje med, hvordan huset bruges.

Om udlejningen kræver tilladelse efter sommerhusloven, er et andet spørgsmål. Det gennemgår vi i guiden til reglerne for sommerhuse.

Hvilke omkostninger kommer oven i købsprisen?

Oven i udbetalingen kommer engangsomkostninger til tinglysning, rådgivning, forsikring og lånegebyrer, som typisk skal betales kontant:

Og husk de løbende udgifter, når huset er købt — ejendomsskat, forsikring, el, vand og vedligeholdelse. Få det fulde overblik i vores guide til hvad det koster at eje sommerhus. Flere guides til ejere finder du på forsiden af nybyggethus.dk.

Læs også