Kort svar: Som udlænding kan du godt købe sommerhus i Danmark — men ikke frit. Har du ikke bopæl i landet, og har du heller ikke tidligere boet her i sammenlagt fem år, kræver købet en tilladelse fra Civilstyrelsen, og den forudsætter en særlig stærk tilknytning til Danmark. Det gælder også tyskere, nordmænd og svenskere og andre EU- og EØS-borgere. Denne guide gennemgår reglerne, ansøgningen, finansiering, købsomkostninger, udlejning og skat og de typiske faldgruber.
Hvad er hovedreglen for udlændinges køb af sommerhus i Danmark?
Hovedreglen er, at du skal have bopæl i Danmark — eller tidligere have haft bopæl her i sammenlagt mindst fem år — for at kunne købe fast ejendom uden tilladelse. Det står i erhvervelsesloven, og reglen gælder alle ejendomstyper og også danske statsborgere, der er flyttet ud af landet.
De fem år behøver ikke at være sammenhængende, og det betyder ikke noget, hvor lang tid det er siden, du boede i Danmark. Bopæl betyder ifølge Civilstyrelsen dit faste og varige hjem i Danmark, så ferier og andre midlertidige ophold tæller ikke.
Opfylder du ikke bopælskravet, skal du søge Civilstyrelsen under Justitsministeriet om tilladelse, før handlen kan gennemføres.
Hvornår kan en udlænding få tilladelse til at købe sommerhus?
Du kan få tilladelse, hvis du har en særlig stærk tilknytning til Danmark, og det vigtigste er, om du gennem mange år har holdt en væsentlig del af dine ferier her. Civilstyrelsen laver en samlet, konkret vurdering af din situation, hvor fire forhold trækker op:
Ferier i Danmark
Det vigtigste punkt. Har du eksempelvis holdt mindst en uges ferie i Danmark hvert år de seneste 25 år, har du ifølge Civilstyrelsen som udgangspunkt en tilstrækkelig tilknytning. Weekendophold tæller mindre, og studie- og arbejdsophold tæller ikke.
Familiemæssig tilknytning
Nær familie bosat i Danmark og hyppig kontakt med dem trækker op. Det gælder også ægtefælle eller partner med dansk baggrund.
Sproglig og kulturel tilknytning
Kendskab til dansk sprog, historie, kulturliv og samfund tæller med. Taler du dansk, styrker det ansøgningen.
Tilknytning til ejendommen
Har du for eksempel lejet det samme sommerhus flere år i træk, kan det trække op i vurderingen af netop den ejendom.
Det er ikke et krav, at alle fire forhold er opfyldt. Ferieophold over en periode på under 10 år fører ifølge Justitsministeriet kun helt undtagelsesvist til tilladelse. Jo bedre du kan dokumentere din tilknytning, desto stærkere står din ansøgning.
Kan EU-borgere frit købe sommerhus i Danmark?
Nej. Danmark har et forbehold i EU — den såkaldte sommerhusprotokol — der gør, at reglerne for køb af boliger, der ikke er helårsboliger, gælder for alle udlændinge, også EU- og EØS-borgere. Forbeholdet blev forhandlet på plads ved Danmarks indtræden i EF.
Konsekvensen er en vigtig sondring:
- Helårsbolig: EU- og EØS-borgere kan købe uden tilladelse, når købet sker som led i, at de udøver deres frie bevægelighed efter EU-retten — fx som lønmodtager eller selvstændig i Danmark. Køberen skal erklære, at ejendommen ikke er en fritidsbolig eller bruges som sådan.
- Sommerhus og fritidsbolig: EU- og EØS-borgere har intet fortrin. Her gælder samme krav om tilladelse som for alle andre udlændinge.
Det betyder i praksis, at en tysker eller svensker (EU) og en nordmand (EØS) alle skal søge Civilstyrelsen om tilladelse, før de kan købe et dansk sommerhus.
Hvornår behøver man ikke tilladelse til at overtage et sommerhus?
Du behøver ikke tilladelse, når du overtager sommerhuset ved arv, ved at sidde i uskiftet bo eller ved deling af fællesbo — og heller ikke ved gave fra forældre, børn eller andre i lige op- eller nedstigende linje. Det står i erhvervelseslovens § 2.
Arv: Arver du et sommerhus i Danmark, kan du overtage det uden tilladelse. Arver du kun en del af ejendommen og betaler for resten, kræver det dog tilladelse.
Skilsmisse og bodeling: Overtager du sommerhuset ved deling af fællesboet, fx efter en skilsmisse, kræver det ikke tilladelse.
Ægtefælles død: Sidder du i uskiftet bo efter en afdød ægtefælle, kan du beholde sommerhuset uden ny tilladelse.
Har du tidligere haft bopæl i Danmark i sammenlagt fem år, opfylder du desuden hovedreglen og kan købe uden tilladelse — også selvom du er flyttet til udlandet siden.
Kan tyskere, nordmænd og svenskere købe sommerhus i Danmark?
Ja, men alle tre skal have tilladelse fra Civilstyrelsen og påvise en særlig stærk tilknytning til Danmark. Interessen er størst hos vores nærmeste nabolande, og reglerne rammer dem lidt forskelligt i praksis.
Tyskere
Tyskere har fået flest tilladelser hvert år siden 2019 — i 2023 fik tyske statsborgere 214 af de 376 tilladelser. Mange har holdt ferie på den jyske vestkyst i årevis, og netop de mange ferier er ofte det, der dokumenterer tilknytningen. Tyskland er EU-land, men det ændrer ikke på, at der kræves tilladelse til sommerhus.
Nordmænd
Nordmænd fik i perioden 2010–2023 omkring 40 % af alle tilladelser, og i årene 2011–2015 over halvdelen. Norge er EØS-land og ikke EU-medlem, men det er uden betydning for sommerhuse: kravet om tilladelse er det samme.
Svenskere
Svenskere er blandt udenlandske statsborgere den tredjestørste gruppe af købere. Som EU-borgere kan de på visse betingelser købe helårsbolig uden tilladelse, men for sommerhus skal også de søge og påvise en særlig tilknytning.
Hvordan søger man om tilladelse hos Civilstyrelsen?
Du søger hos Civilstyrelsen med dokumentation for din tilknytning, og sagsbehandlingstiden er omkring tre måneder. Har du ikke fundet et hus endnu, kan du søge om et forhåndstilsagn først.
- Overvej et forhåndstilsagn. Har du en tilstrækkelig stærk tilknytning, kan du få et forhåndstilsagn fra Civilstyrelsen, før du har fundet en ejendom. Det er gyldigt i 3 år og viser sælger og mægler, at du kan få tilladelse.
- Find det konkrete sommerhus. Selve tilladelsen gives til én bestemt ejendom — der findes ingen generel tilladelse. Inden for 3 år kan en tilladelse dog ændres til en anden sekundærbolig.
- Udfyld Civilstyrelsens ansøgning, og dokumentér din tilknytning (ferieophold, familie, sprog, tidligere leje af ejendommen).
- Regn med en sagsbehandlingstid på omkring tre måneder.
- Får du afslag, eller bortfalder forudsætningerne senere, kan du blive pålagt at sælge ejendommen. Fristen er efter loven mellem 6 måneder og 1 år og sættes normalt til 6 måneder.
Hvilken dokumentation skal du have klar?
Jo stærkere din dokumentation er, desto mere sandsynligt er en tilladelse. Saml disse ting inden ansøgningen:
- Oversigt over dine ferieophold i Danmark gennem årene — gerne med lejekontrakter, kvitteringer eller bookingbekræftelser.
- Dokumentation for familie i Danmark (slægtskab, adresser, kontakt).
- Bevis for sproglig eller kulturel tilknytning — for eksempel danskkundskaber, medlemskaber eller foreningsaktivitet.
- Købsaftale eller oplysninger om det konkrete sommerhus, du ønsker at købe.
- En kort, personlig redegørelse for din tilknytning til Danmark og til netop denne ejendom.
Kan udlændinge få dansk realkredit til et sommerhus?
Ja, du kan som udgangspunkt låne op til 75 % af sommerhusets værdi med realkredit, men du skal kreditgodkendes, og tilladelsen fra Civilstyrelsen skal være på plads. Et køb uden den nødvendige tilladelse er ikke lovligt.
Finansieringen af et sommerhus er skruet lidt anderledes sammen end for en helårsbolig:
- Realkreditlån: Lånegrænsen for fritidshuse er 75 % af værdien (mod 80 % for en helårsbolig).
- Udbetaling: Bankerne skal kræve en passende udbetaling, og udgangspunktet er mindst 5 % af købesummen.
- Banklån: Den resterende del finansieres ofte med et banklån, som er dyrere end realkreditlånet.
- Lejet grund: Ligger sommerhuset på lejet grund, kan du kun få realkreditlån til selve huset — ikke til grunden.
Tal med et dansk pengeinstitut om den konkrete belåning, da vurderingen af udenlandske låntagere kan variere fra bank til bank. Du kan læse mere i vores guide til finansiering af sommerhus.
Hvad koster det at købe et sommerhus ud over købesummen?
De største faste udgifter er tinglysningsafgiften af skødet (1.850 kr. + 0,6 % af købesummen) og af pantet til dine lån (1.825 kr. + 1,25 % af lånebeløbet). Hertil kommer advokat og eventuel tilstandsrapport og ejerskifteforsikring.
| Omkostning | Hvad det dækker | Beløb (2026) |
|---|---|---|
| Tinglysningsafgift, skøde | Registrering af ejerskiftet i tingbogen | 1.850 kr. + 0,6 % |
| Tinglysningsafgift, pant | Tinglysning af realkredit- og banklån | 1.825 kr. + 1,25 % |
| Berigtigelse / advokat | Juridisk gennemgang og skødeskrivning | Varierer |
| Tilstandsrapport / ejerskifteforsikring | Frivilligt, men anbefales | Varierer |
Den variable del af skødeafgiften beregnes af købesummen. På et sommerhus til 2.000.000 kr. udgør skødeafgiften cirka 13.850 kr. Afgiftssatsen for pant blev sat ned fra 1,45 % til 1,25 % pr. 1. januar 2026, så det er blevet lidt billigere at tinglyse lån.
Hvordan udlejer man sit danske sommerhus, når man bor i udlandet?
Det nemmeste er at udleje gennem et dansk udlejningsbureau, som står for gæster, nøgler, rengøring og indberetning til Skattestyrelsen, så du ikke selv skal være til stede. Mange udenlandske ejere bruger kun deres sommerhus få uger om året, og resten af tiden kan udlejningen dække en stor del af de faste udgifter.
Når du bor langt væk, er det særligt vigtigt at vælge et bureau, der passer til huset og området:
- Rengøring og tilsyn mellem gæsterne. Du kan ikke selv køre forbi på skiftedagen. Se i vores guide til rengøring af udlejningssommerhuset, hvem der gør rent hos de forskellige bureauer, og om huset bliver kontrolleret efter hver gæst.
- Nøgler og service. De fleste bureauer har nøgleboks eller lokalkontor og en vagttelefon, gæsterne kan ringe til.
- Energimærke uden ekstra udgift. Udlejer du gennem et ordinært medlem af Feriehusudlejernes Brancheforening, kan du søge Koglemærket uden at betale for selve mærket. Det vises på bureauets bookingside.
- Indberetning. Et bureau, der indberetter lejeindtægten, giver adgang til det højeste bundfradrag (se næste afsnit).
Vi har sammenlignet 19 udlejningsbureauer i vores oversigt over de bedste udlejningsbureauer. Udlejer du allerede, men er utilfreds, kan du læse, hvordan du skifter udlejningsbureau.
Skal man betale skat i Danmark af lejeindtægten?
Ja. Udlejer du et sommerhus i Danmark, er du som udgangspunkt begrænset skattepligtig her og beskattes af lejeindtægten i Danmark, uanset hvor du bor. Skattestyrelsen oplyser disse skattefrie bundfradrag for udlejning af sommerhus:
- Udlejning gennem et bureau eller en platform, der indberetter: de første 50.200 kr. i 2026 er skattefrie (51.600 kr. i 2027).
- Privat udlejning: de første 13.800 kr. i 2026 er skattefrie.
Om og hvordan bundfradraget gælder for dig som begrænset skattepligtig, afhænger af din situation — blandt andet af, om ejendommen betaler ejendomsværdiskat, og om der er en dobbeltbeskatningsaftale med dit hjemland. Spørg Skattestyrelsen eller en skatterådgiver, før du regner med beløbet. Du kan se reglerne og et regneeksempel i vores guide til bundfradrag ved sommerhusudlejning.
Hvornår må man bruge sit sommerhus i Danmark?
Du må bruge sommerhuset frit fra marts til oktober, men fra 1. november til udgangen af februar kun til kortvarige ferieophold — og du må ikke bo der fast. Reglerne står i planloven og er de samme for danske og udenlandske ejere:
- Fra marts til oktober må du bruge huset frit.
- Fra 1. november til udgangen af februar må huset kun bruges til kortvarige ferieophold og weekender — ikke til overnatning ud over det.
- Er du pensionist og har ejet sommerhuset i mindst ét år, har du en personlig ret til at bo i det hele året.
Overtrædelse af reglerne kan give påbud fra kommunen, så det er værd at kende rammerne, før du køber. Læs mere i vores guide til regler for sommerhuse.
Hvad kan man gøre, hvis man får afslag?
Du kan bede om en begrundelse og søge igen, når din tilknytning er blevet stærkere — fx efter flere dokumenterede ferieophold i Danmark. Nogle vælger i stedet en af disse veje:
- Vent og opbyg tilknytning: Fortsæt med at holde ferie i Danmark, og gem dokumentationen.
- Leje frem for at eje: Lej det samme sommerhus fast — det kan samtidig styrke en senere ansøgning om netop den ejendom.
- Helårsbolig: Er dit reelle formål at bo og arbejde i Danmark, kan en helårsbolig være mulig uden tilladelse som EU- eller EØS-borger.
Hvilke fejl skal man undgå som udenlandsk køber?
Den største fejl er at underskrive en bindende købsaftale, før tilladelsen er på plads. Gør altid handlen betinget af Civilstyrelsens tilladelse.
- At tro, at et EU-statsborgerskab i sig selv giver ret til at købe sommerhus. Det gør det ikke.
- At undervurdere dokumentationskravet — løse påstande om tilknytning er sjældent nok.
- At glemme, at afslag eller bortfaldne forudsætninger kan betyde, at du skal sælge igen, normalt inden for 6 måneder.
- At regne med fuld finansiering eller afdragsfrihed uden at have det bekræftet af banken.
- At regne med det høje bundfradrag uden at have tjekket, om det gælder for dig som begrænset skattepligtig.
Tallene kort: Antallet af tilladelser er steget fra 54 i 2007 til 376 i 2023 — omkring syv gange så mange. Tyskere og nordmænd står for langt størstedelen af tilladelserne.
Bruger du ikke dit danske sommerhus hele året?
Fortæl os om dit sommerhus, så matcher vi dig med et af vores samarbejdsbureauer, der kan stå for gæster, nøgler og rengøring, mens du er hjemme — og som vender tilbage med et bud på, hvad huset kan tjene.
Kilder: Erhvervelsesloven (LBK nr. 265 af 2014) §§ 1, 2 og 8; Civilstyrelsen, ofte stillede spørgsmål om erhvervelse af fast ejendom; Justitsministeriets svar til Folketingets Retsudvalg (REU spm. 51, 335, 1351 og 1398); sommerhusprotokollen (svar på S 747); tinglysningsafgiftsloven og Skattestyrelsen om tinglysningsafgift pr. 1. januar 2026; realkreditloven § 5; bekendtgørelse om god skik for boligkredit og Finanstilsynets vejledning; planloven §§ 40–41; Skattestyrelsen om udlejning af sommerhus og begrænset skattepligt. Guiden er skrevet af nybyggethus.dk. Opdateret 2026.
FAQ – Kan udlændinge købe sommerhus i Danmark? Regler og tilladelse 2026
Ja, men kun med tilladelse fra Civilstyrelsen. En tysker uden bopæl i Danmark skal påvise en særlig stærk tilknytning til landet, typisk gennem mange års ferieophold, familie eller sproglig og kulturel tilknytning. Tyskere har fået flest tilladelser hvert år siden 2019.
Ja, på samme betingelser som andre udlændinge. Norge er EØS-land og ikke EU-medlem, men det ændrer ikke reglerne for sommerhus: der kræves tilladelse fra Civilstyrelsen. Nordmænd fik omkring 40 % af alle tilladelser i perioden 2010–2023.
Ja, men også svenskere skal søge tilladelse. Som EU-borgere kan de på visse betingelser købe helårsbolig uden tilladelse, men for sommerhus har de intet fortrin og skal påvise en særlig tilknytning til Danmark på lige fod med andre udlændinge.
Det er en samlet vurdering, hvor fire forhold trækker op: ferier i Danmark gennem mange år (det vigtigste), nær familie i landet, sproglig og kulturel tilknytning og tilknytning til den konkrete ejendom. Har du eksempelvis holdt mindst en uges ferie i Danmark hvert år de seneste 25 år, har du ifølge Civilstyrelsen som udgangspunkt en tilstrækkelig tilknytning.
Nej. Danmark har et forbehold i EU, sommerhusprotokollen, der gælder boliger, som ikke er helårsboliger. EU- og EØS-borgere kan derfor kun købe sommerhus med tilladelse ligesom alle andre udlændinge. En helårsbolig kan de købe uden tilladelse, når det sker som led i deres frie bevægelighed, fx som lønmodtager i Danmark.
Et forhåndstilsagn viser, at du har en tilstrækkelig stærk tilknytning til at kunne få tilladelse til at købe et sommerhus, før du har fundet en bestemt ejendom. Det er gyldigt i 3 år. Selve tilladelsen gives derefter til den konkrete ejendom.
Ja, som udgangspunkt på samme vilkår som danskere. Lånegrænsen for fritidshuse er 75 % af værdien, og udgangspunktet er en udbetaling på mindst 5 % af købesummen. Du skal kreditgodkendes, og Civilstyrelsens tilladelse skal være på plads.
Nej. Arver du et sommerhus, sidder du i uskiftet bo, eller overtager du det ved deling af fællesbo, fx efter en skilsmisse, kræver det ikke tilladelse. Det gælder også gave fra forældre eller børn. Arver du kun en del og betaler for resten, kræver det dog tilladelse.
Civilstyrelsen oplyser en sagsbehandlingstid på omkring tre måneder. Tilladelsen gives til én bestemt ejendom, men du kan søge et forhåndstilsagn, før du har fundet huset.
Ja. Det nemmeste er at udleje gennem et dansk udlejningsbureau, der står for gæster, nøgler, rengøring og indberetning, så du ikke selv skal være til stede. Se de 19 bureauer, vi har sammenlignet.
Ja. Som udgangspunkt er du begrænset skattepligtig i Danmark og beskattes her af lejeindtægten, uanset hvor du bor. Om og hvordan bundfradraget gælder for dig, afhænger af din situation, så spørg Skattestyrelsen eller en skatterådgiver.
