Kan man udleje sit sommerhus om vinteren?

Må man udleje sit sommerhus om vinteren?

Ja. Planloven siger, at en bolig i et sommerhusområde ikke må bruges til overnatning fra 1. november til udgangen af februar – “bortset fra kortvarige ferieophold m.v.”. Feriegæster, der lejer huset en uge eller en weekend, er netop på et kortvarigt ferieophold, så vinterudlejning er tilladt. Det, der ikke er tilladt, er at bo fast i huset om vinteren.

Der er dog en grænse: Fra 1. november til udgangen af februar må huset højst bruges 9 uger i alt, når det udlejes løbende til skiftende gæster. Det står i planlovens § 40, stk. 3. Ifølge lovens forarbejder fra 2017 tæller din egen brug med i de 9 uger, og den enkelte gæst – eller du selv – må højst bo i huset 4 uger ad gangen.

Kilde: Planloven § 40 og lovforslag L 121 (2016-17), ministerens svar til Folketingets Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalg. Udlejningsbureauerne, der er medlem af Feriehusudlejernes Brancheforening, har forpligtet sig til at følge reglerne.

Udlejningen skal stadig ligge inden for de almindelige regler for sommerhusudlejning. Dem kan du læse om i vores guide til regler for sommerhuse.

Hvad kræver det af huset at blive udlejet om vinteren?

Huset skal være isoleret til helårsbrug, kunne varmes op i alle rum og have vand, der ikke lukkes ned – og der skal være styr på renovation og adgangen til huset i sne og frost. Feriepartner Blokhus beskriver i sine vilkår for ejere, hvad der skal til, når et hus frigives til udlejning i vinterperioden fra 1. oktober til 31. marts:

• Helårsisoleret hus. Huset skal kunne holde varmen, når det fryser udenfor.
• Varme og frostsikring mellem gæsterne. Huset holdes frostfrit på ca. 8 grader, når det står tomt, og varmes op til ca. 15 grader, før gæsterne kommer.
• Vand, der kan åbnes og lukkes. Ejeren skal selv kunne åbne og lukke for vandet, ellers kan bureauet hjælpe med at få en VVS’er til det.
• Vinterrenovation. Huset skal være tilmeldt renovation i vinterhalvåret, så affaldet bliver hentet.
• Sikker adgang. Det er ejerens ansvar, at adgangen til huset er i orden i sne og frost, og at terrasser ikke er glatte af alger.

Kravene kan variere fra bureau til bureau, så spørg dit eget bureau, hvad de forventer. Det, der gør den største forskel for gæsterne, er en varmekilde, der kan varme hele huset hurtigt og billigt – typisk en varmepumpe. Se, hvad der passer til dit hus, i vores guide til den bedste varmekilde til sommerhus.

Hvem betaler varmen, når huset udlejes om vinteren?

Gæsterne betaler typisk forbruget, fra de flytter ind, til de rejser – mens du som ejer betaler varmen, når huset står tomt, og når det varmes op før gæsternes ankomst. Sådan beskriver Feriepartner Blokhus det i sine vilkår for ejere, og det er grunden til, at et velisoleret hus er så vigtigt om vinteren: jo mindre det koster at holde huset frostfrit og varme det op, jo mere er der tilbage af lejeindtægten.

Feriehuse bruger i forvejen langt mindre energi end helårsboliger. En kortlægning fra brancheforeningen og Dansk Kyst- og Naturturisme fra 2020–21 viste et gennemsnit på 48 kWh pr. m² om året mod 138 kWh i en helårsbolig. Men om vinteren er det netop varmen, der fylder mest – både på din regning og i gæsternes oplevelse.

Kan det betale sig at energiforbedre sommerhuset til vinterudlejning?

Ifølge Feriehusudlejernes Brancheforenings eget regneeksempel kan en energirenovering af et ældre feriehus give 8 ekstra udlejningsuger i de kolde måneder og 23.000 kr. mere om året efter renter. Eksemplet regner med et typisk ældre hus på 80 m², der koster ca. 231.000 kr. at løfte op til Bronzekoglen i Koglemærket, og som er tjent hjem efter ca. 10 år.

Kilde: Feriehusudlejernes Brancheforening, regneeksemplet “Kan det betale sig? Tilbagebetalingstid på husejerinvesteringer ift. kravene for Bronzekogle”. Tallene er foreningens egne og et gennemsnit for hele landet – brug dem som pejlemærke, ikke som et tilbud på dit hus.

Hvad det koster for netop dit hus, afhænger af, hvad det har i forvejen. Mange huse har allerede en varmepumpe og 2-lags glas. Sæt flueben ved det, dit hus har, i vores beregner til energiforbedringer, så får du listen over det, der mangler, med priser. Kravene til isolering, varmekilde og udstyr kan du læse om i guiden til Koglemærket.

Hvilke uger kan man udleje sommerhuset om vinteren?

Uden for sommeren er det især skolernes ferier og helligdagene – efterårsferien, jul og nytår og vinterferien – der giver gæster, og en fleksibel ankomstdag kan give bookinger på resten af ugerne. Korte ophold kræver som regel en særlig aftale med bureauet.

• Jul og nytår. Hos Feriepartner Blokhus er ankomst og afrejse valgfri for alle huse fra ca. midten af december til midten af januar, så gæsterne kan tilpasse opholdet til helligdagene.
• Valgfri ankomstdag. Hos Feriepartner Blokhus vælger de fleste ejere uden for højsæsonen, at gæsterne frit kan vælge ankomst- og afrejsedag, fordi det er det mest efterspurgte og giver bedre udlejning.
• Weekender. Et hus, der er hurtigt at varme op, egner sig bedre til korte ophold, fordi det ikke skal stå og varme i lang tid før ankomsten.

Husk de 9 uger fra 1. november til udgangen af februar, når du lægger dine egne uger ind. Bruger du selv huset i juleferien, er der færre uger tilbage til gæsterne. Oktober og marts tæller ikke med i de 9 uger. Spørg dit bureau, hvilke perioder der er efterspurgt i dit område, og om dit hus kan åbnes for korte ophold og valgfri ankomst uden for sommeren.

Hvorfor vil udlejningsbranchen have flere vinteruger?

Fordi feriehusbranchens Strategi 2030 har som mål, at 70 % af overnatningerne i feriehuse skal ligge uden for sommerperioden – i 2024 var andelen 66 %. Det mål er sat af Feriehusudlejernes Brancheforening, og det kræver, at flere huse er gode at bo i, også når det er koldt.

Flere vinteruger er godt for alle parter. Gæsterne får flere huse at vælge imellem uden for sommeren, bureauerne får bedre udnyttet deres folk året rundt, og du som ejer får en større indtægt af det samme hus. Samtidig fordeles presset fra den travle sommer over flere uger – også på rengøringen. Læs mere om målene i vores artikel om feriehusbranchens Strategi 2030.

Hvad skal du spørge dit bureau om, før du åbner for vinterudlejning?

Spørg ind til kravene til huset, hvem der sørger for varmen mellem gæsterne, og hvilke uger der er efterspørgsel på i dit område. Svarene viser, om vinterudlejning giver mening for netop dit hus:

1. Hvad kræver I af huset for at udleje det fra oktober til marts?
2. Hvem tænder for varmen og vandet før gæsterne kommer, og hvem slukker efter?
3. Hvordan afregnes forbruget – betaler gæsten efter måler, eller er forbruget inkluderet?
4. Hvilke vinteruger er efterspurgt i mit område, og kan gæsterne vælge ankomstdag frit?
5. Hvad betyder Koglemærket for synligheden på jeres bookingside om vinteren?

Vi har sammenlignet 19 bureauer i vores oversigt over de bedste udlejningsbureauer. Er du ikke tilfreds med dit nuværende bureaus svar, kan du læse, hvordan du skifter udlejningsbureau.

Kilder: Planloven § 40 og § 41 samt lovforslag L 121 (2016-17), svar på spørgsmål 20 fra Folketingets Erhvervs-, Vækst- og Eksportudvalg; Feriepartner Blokhus, “Udlejers A-Z” (version 1.24), afsnittene om vinterudlejning, forbrug og jul/nytår; Feriehusudlejernes Brancheforening, regneeksemplet “Kan det betale sig? Tilbagebetalingstid på husejerinvesteringer ift. kravene for Bronzekogle” og “Strategi 2030”; Feriehusudlejernes Brancheforening og Dansk Kyst- og Naturturisme, “Bæredygtighed i danske feriehuse” (2021). Guiden er skrevet af nybyggethus.dk. Opdateret 2026.