Sommerhus regler –
hvad må du egentlig?
Hvornår må du bo i sommerhuset? Hvor meget må du udleje? Og hvad må du bygge? Her får du de vigtigste regler for sommerhuse i Danmark — opdateret efter de gældende regler i planloven og bygningsreglementet.
Hvornår må du bo i dit sommerhus?
Planloven deler året op i en sommerperiode og en vinterperiode — og reglerne er vidt forskellige i de to perioder. Vinterperioden blev forkortet ved planlovsændringen i 2017, så sommerhusejere i dag har omkring 8 uger mere fri benyttelse end tidligere.
| Periode | Datoer | Hvad må du? |
|---|---|---|
| Sommerperioden | 1. marts – 31. oktober | Fri benyttelse — du må bo der uden begrænsning og kan flytte folkeregisteradresse dertil i perioden |
| Vinterperioden | 1. november – udgangen af februar | Kun kortvarige ferieophold — weekender, helligdage og ferier |
“Kortvarige ophold” er ikke defineret med et præcist antal dage i loven, men i praksis accepterer kommunerne weekendophold samt ferieperioder som jul, nytår, vinterferie og påske. Det afgørende er, at opholdet ikke får karakter af fast bopæl — du må for eksempel ikke pendle dagligt fra sommerhuset til arbejde hen over vinteren.
Må du bo i sommerhuset hele året?
Som udgangspunkt nej. Sommerhuse ligger i sommerhusområder, og planloven forbyder helårsbeboelse for at bevare områdernes rekreative karakter. Der findes dog tre lovlige veje til helårsbeboelse:
1. Pensionistreglen — den mest brugte undtagelse
Pensionister får en personlig ret til helårsbeboelse i deres eget sommerhus efter 1 års ejerskab. Se detaljerne i afsnittet nedenfor.
2. Huset var lovlig helårsbolig før området blev sommerhusområde
Blev huset lovligt anvendt til helårsbeboelse, da området blev udlagt til sommerhusområde, og er retten ikke senere bortfaldet, må det fortsat bruges hele året.
3. Dispensation fra kommunen
Kommunen kan i særlige tilfælde dispensere fra forbuddet — typisk til ejere af dagligvarebutikker i området eller ved alvorlig sygdom. Dispensationen er personlig og bortfalder, når boligen ikke længere bruges til helårsbeboelse.
Kommunerne fører aktivt tilsyn. Bor du ulovligt i sommerhuset hele året, kan kommunen udstede påbud om fraflytning inden 14 dage — og efterkommer du det ikke, anmeldes sagen til politiet, og du kan pålægges dagbøder, indtil du er fraflyttet.
Pensionistreglen: Helårsbeboelse efter 1 års ejerskab
Har du ejet dit sommerhus i mindst 1 år, har du en personlig ret til at bruge det som helårsbolig — uden at søge kommunen om tilladelse — hvis du tilhører en af disse grupper:
| Persongruppe | Omfattet af reglen? |
|---|---|
| Folkepensionister | Ja |
| Førtidspensionister | Ja |
| Efterlønsmodtagere | Ja |
| Modtagere af fleksydelse | Ja |
| Personer på 60+ år, der er gået på pension og udtrådt af arbejdsmarkedet | Ja |
| Personer i fleksjob (uden fleksydelse) | Nej |
Retten er personlig og gælder kun dit eget sommerhus. Din ægtefælle, samlever eller nært beslægtede må bo der sammen med dig — og de kan fortsætte med at bo der, hvis du afgår ved døden. Før planlovsændringen i 2017 krævede reglen 8 års ejerskab; i dag er kravet altså kun 1 år.
Regler for udlejning af sommerhus
Udlejningsreglerne følger i store træk reglerne for din egen brug af huset — med én vigtig tilføjelse: udlejningen må ikke få erhvervsmæssig karakter.
Sommerperioden: Ingen begrænsning
Fra 1. marts til 31. oktober må du udleje dit sommerhus til feriegæster uden begrænsning på antallet af uger.
Vinterperioden: Maks. 9 uger i alt
Fra 1. november til udgangen af februar må sommerhuset maksimalt udlejes 9 uger i alt — og kun til skiftende lejeres kortvarige ferieophold. Du må ikke udleje til samme lejer i flere måneder i træk hen over vinteren, da det betragtes som helårsbeboelse for lejeren.
Udlejningen må ikke være erhvervsmæssig
Det er ikke tilladt udelukkende at bruge sommerhuset til udlejning. Erhvervsmæssig udlejning kræver tilladelse efter sommerhusloven, som kun gives i særlige tilfælde. Som udlejer er det dit ansvar, at lejeaftalerne overholder planlovens regler.
Skat: Bundfradrag på 50.200 kr. via bureau (2026)
Udlejer du gennem et bureau, der indberetter til Skattestyrelsen, er de første 50.200 kr. skattefrie i 2026 — mod kun 13.800 kr. ved privat udlejning. Af lejeindtægten over bundfradraget beskattes kun 60%. Se forskellen i vores guide til bureau vs. privat udlejning.
Bureauaftalen er ikke en lovregel — men den binder dig
Ud over planlovens regler er du bundet af dit bureaus kontrakt. Opsigelsesvarslerne varierer markant: Feriepartner har ingen binding, Sol og Strand kun 1 måned, mens NOVASOL, DanCenter og Esmark typisk har 3 måneder. Se detaljerne i vores guide til opsigelse af udlejningsaftale.
Overvejer du at komme i gang med udlejning, kan du læse vores komplette guide til udlejning af sommerhus, hvor vi gennemgår bureauer, økonomi og skat i detaljer — eller sammenligne de bedste udlejningsbureauer og deres provision.
Tre udbredte myter om sommerhusreglerne
Reglerne er blevet ændret flere gange, og der cirkulerer stadig forældet information. Her er de tre misforståelser, vi oftest møder:
Myte 1: “Du må kun udleje 70 dage privat eller 100 dage via bureau”
Forkert. Den regel gælder helårsboliger — altså korttidsudlejning af din egen bolig gennem fx Airbnb. Den har intet med sommerhuse at gøre. For sommerhuse gælder i stedet reglerne om vinterperioden og forbuddet mod erhvervsmæssig udlejning.
Læs mere om reglerne for helårsboliger i vores guide til Airbnb sommerhus regler.
Myte 2: “Vinterperioden går fra 1. oktober til 31. marts”
Forældet. Det var de gamle datoer. Med moderniseringen af planloven i 2017 blev vinterperioden forkortet til 1. november til udgangen af februar — det giver sommerhusejere omkring 8 ugers ekstra fri benyttelse om året.
Myte 3: “Pensionister skal have ejet sommerhuset i 8 år”
Forældet. Kravet var 8 års ejerskab før 2017. I dag skal du kun have ejet sommerhuset i 1 år, før pensionistreglen giver ret til helårsbeboelse.
Byggeregler for sommerhuse
Bygningsreglementet (BR18) stiller særlige krav til byggeri i sommerhusområder — de vigtigste er:
| Regel | Krav for sommerhuse |
|---|---|
| Bebyggelsesprocent | Maks. 15% af grundens areal |
| Antal etager | Maks. 1 etage (som udgangspunkt) |
| Højde | Maks. 5 meter total — facadehøjde maks. 3 meter |
| Afstand til skel | Min. 5 meter for sommerhuset |
| Småbygninger (skur, carport m.v.) | Min. 2,5 meter fra skel |
Husk, at lokalplaner, byplanvedtægter og tinglyste servitutter kan skærpe kravene — for eksempel med regler om taghældning, materialer og farver. Tjek altid lokalplanen for dit område, før du bygger nyt eller bygger til. Drømmer du om at bygge et nyt sommerhus, kan du læse vores guide til at bygge sommerhus og vores gennemgang af byggetilladelse til sommerhus.
Overblik: Det må du — og det må du ikke
✓ Det må du
- Bo frit i sommerhuset 1. marts – 31. oktober
- Holde weekender og korte ferier der om vinteren
- Udleje uden begrænsning i sommerperioden
- Udleje op til 9 uger i vinterperioden
- Bo der hele året som pensionist efter 1 års ejerskab
- Tjene 50.200 kr. skattefrit via bureau (2026)
✕ Det må du ikke
- Bruge sommerhuset som fast bopæl om vinteren
- Have folkeregisteradresse der 1. nov. – udg. feb.
- Pendle dagligt til arbejde fra huset om vinteren
- Udleje til samme lejer hele vinteren
- Drive erhvervsmæssig udlejning uden tilladelse
- Bygge højere end 5 m eller tættere end 5 m på skel
🏖️ Overvejer du at udleje dit sommerhus?
Få en gratis og uforpligtende vurdering — og se hvad du realistisk kan forvente i lejeindtægt. Typisk svar inden for 24 timer.
Få gratis vurdering → Læs udlejningsguidenLæs også
FAQ – Sommerhus regler
Du må bo frit i dit sommerhus fra 1. marts til 31. oktober og kan i denne periode også flytte folkeregisteradresse dertil. Fra 1. november til udgangen af februar må sommerhuset kun bruges til kortvarige ferieophold som weekender, helligdage og ferier.
Som udgangspunkt nej. Der er dog tre undtagelser: pensionister, der har ejet huset i mindst 1 år, huse der lovligt var helårsbolig, før området blev sommerhusområde, og huse med dispensation fra kommunen. Bor du ulovligt i sommerhuset hele året, kan kommunen kræve, at du fraflytter inden 14 dage.
I sommerperioden fra 1. marts til 31. oktober må du udleje uden begrænsning på antallet af uger. I vinterperioden fra 1. november til udgangen af februar må sommerhuset maksimalt udlejes 9 uger i alt, og kun til skiftende lejeres kortvarige ferieophold. Udlejningen må ikke få erhvervsmæssig karakter.
Nej. Reglen om 70 dages privat udlejning og 100 dage via bureau gælder helårsboliger – altså korttidsudlejning af din egen bolig gennem fx Airbnb. Den har intet med sommerhuse at gøre. For sommerhuse gælder i stedet reglerne om vinterperioden og forbuddet mod erhvervsmæssig udlejning.
Udlejer du gennem et bureau, der indberetter til Skattestyrelsen, er de første 50.200 kr. skattefrie i 2026. Ved privat udlejning er bundfradraget kun 13.800 kr. Af indtægten over bundfradraget beskattes kun 60% som kapitalindkomst.
Kun 1 år. Har du ejet sommerhuset i mindst 1 år og er folkepensionist, førtidspensionist, efterlønsmodtager, modtager af fleksydelse eller 60+ år og udtrådt af arbejdsmarkedet, har du en personlig ret til helårsbeboelse. Før planlovsændringen i 2017 var kravet 8 år.
Bebyggelsesprocenten er maksimalt 15%, huset må som udgangspunkt kun have 1 etage, den samlede højde må ikke overstige 5 meter, og sommerhuset skal ligge mindst 5 meter fra skel. Småbygninger som skure og carporte skal ligge mindst 2,5 meter fra skel. Tjek altid lokalplanen, som kan skærpe kravene.
Vinterperioden løber fra 1. november til udgangen af februar. Mange ældre guider angiver stadig de gamle datoer 1. oktober til 31. marts, men perioden blev forkortet med moderniseringen af planloven i 2017 – det gav sommerhusejere cirka 8 ugers ekstra fri benyttelse om året.
