Hvornår må du bo i sommerhuset? Hvor meget må du udleje? Og hvad må du bygge? Her får du de vigtigste regler for sommerhuse i Danmark — opdateret efter de gældende regler i planloven og bygningsreglementet.
Hvornår må du bo i dit sommerhus?
Planloven deler året op i en sommerperiode og en vinterperiode — og reglerne er vidt forskellige i de to perioder. Vinterperioden blev forkortet ved planlovsændringen i 2017, så sommerhusejere i dag har omkring 8 uger mere fri benyttelse end tidligere.
| Periode | Datoer | Hvad må du? |
|---|---|---|
| Sommerperioden | 1. marts – 31. oktober | Fri benyttelse — du må bo der uden begrænsning og kan flytte folkeregisteradresse dertil i perioden |
| Vinterperioden | 1. november – udgangen af februar | Kun kortvarige ferieophold — weekender, helligdage og ferier |
“Kortvarige ophold” er ikke defineret med et præcist antal dage i loven, men i praksis accepterer kommunerne weekendophold samt ferieperioder som jul, nytår, vinterferie og påske. Det afgørende er, at opholdet ikke får karakter af fast bopæl — du må for eksempel ikke pendle dagligt fra sommerhuset til arbejde hen over vinteren.
Må du bo i sommerhuset hele året?
Som udgangspunkt nej. Sommerhuse ligger i sommerhusområder, og planloven forbyder helårsbeboelse for at bevare områdernes rekreative karakter. Der findes dog tre lovlige veje til helårsbeboelse:
1. Pensionistreglen — den mest brugte undtagelse
Pensionister får en personlig ret til helårsbeboelse i deres eget sommerhus efter 1 års ejerskab. Se detaljerne i afsnittet nedenfor.
2. Huset var lovlig helårsbolig før området blev sommerhusområde
Blev huset lovligt anvendt til helårsbeboelse, da området blev udlagt til sommerhusområde, og er retten ikke senere bortfaldet, må det fortsat bruges hele året.
3. Dispensation fra kommunen
Kommunen kan i særlige tilfælde dispensere fra forbuddet — typisk til ejere af dagligvarebutikker i området eller ved alvorlig sygdom. Dispensationen er personlig og bortfalder, når boligen ikke længere bruges til helårsbeboelse.
Kommunerne fører aktivt tilsyn. Bor du ulovligt i sommerhuset hele året, kan kommunen udstede påbud om fraflytning inden 14 dage — og efterkommer du det ikke, anmeldes sagen til politiet, og du kan pålægges dagbøder, indtil du er fraflyttet.
Pensionistreglen: Helårsbeboelse efter 1 års ejerskab
Har du ejet dit sommerhus i mindst 1 år, har du en personlig ret til at bruge det som helårsbolig — uden at søge kommunen om tilladelse — hvis du tilhører en af disse grupper:
| Persongruppe | Omfattet af reglen? |
|---|---|
| Folkepensionister | Ja |
| Førtidspensionister | Ja |
| Efterlønsmodtagere | Ja |
| Modtagere af fleksydelse | Ja |
| Personer på 60+ år, der er gået på pension og udtrådt af arbejdsmarkedet | Ja |
| Personer i fleksjob (uden fleksydelse) | Nej |
Retten er personlig og gælder kun dit eget sommerhus. Din ægtefælle, samlever eller nært beslægtede må bo der sammen med dig — og de kan fortsætte med at bo der, hvis du afgår ved døden. Før planlovsændringen i 2017 krævede reglen 8 års ejerskab; i dag er kravet altså kun 1 år.
Regler for udlejning af sommerhus
Udlejning af sommerhus reguleres af sommerhusloven: udlejningen skal være et supplement til din egen brug og må ikke få erhvervsmæssig karakter. Planlovens regler om, hvor meget du selv må bruge huset, giver ikke en tilsvarende ret til at udleje det i samme periode – de to regelsæt gælder hver for sig.
Maks. 41 ugers udlejning – og mindst 2 ugers egen brug
Udlejningen anses som udgangspunkt ikke for erhvervsmæssig, hvis du (eller din husstand) selv bruger sommerhuset i mindst 2 uger om året, og udlejningen ikke overstiger 41 uger. Din egen brug skal være reel ferie – du må gerne male og holde huset ved lige, men det må ikke være hovedformålet med opholdet.
Vinterperioden: Kun kortvarige ferieophold
Fra 1. november til udgangen af februar må sommerhuset kun bruges til kortvarige ferieophold – også når det er udlejet. Du må derfor ikke udleje til samme lejer i flere måneder i træk hen over vinteren, da det betragtes som helårsbeboelse. Planlovens loft på 9 uger i vinterperioden gælder din egen brug; udlejningen vurderes efter sommerhuslovens regler ovenfor.
Udlejningen må ikke være erhvervsmæssig
Det er ikke tilladt udelukkende at bruge sommerhuset til udlejning. Erhvervsmæssig udlejning kræver tilladelse efter sommerhusloven, som kun meget sjældent gives. Overtrædelse kan straffes med bøde og konfiskation af udbyttet, og det er dit ansvar som ejer, at udlejningen holder sig inden for reglerne.
Hvor mange sommerhuse må du udleje?
En enkeltperson må som udgangspunkt udleje 1–2 sommerhuse, og ægtepar eller samlevende op til 4 i alt – forudsat at reglen om egen brug og de 41 uger overholdes for hvert hus. Udlejer du flere, anses det i almindelighed for erhvervsmæssigt. Selv inden for grænsen kan udlejningen blive vurderet som erhvervsmæssig, hvis der er tale om flere meget store huse med mange sovepladser og høj lejeindtægt, eller husene ligger tæt på hinanden.
Sommerhus ejet af et selskab (CVR)
Et selskab må gerne eje et sommerhus, men må som hovedregel ikke udleje det til feriegæster uden tilladelse – og tilladelse gives kun i helt særlige tilfælde, fx til virksomhedens egne medarbejdere. Tommelfingerreglen er: udlejning er lovlig, når ejeren har et CPR-nummer, men næsten altid ulovlig, når ejeren har et CVR-nummer. Det gælder også, selvom selskabet arbejder på at sælge huset.
Lejegarantier er ulovlige
Lover nogen dig en garanteret mindste lejeindtægt, uanset om huset bliver udlejet, er det ikke lovligt. Ifølge en højesteretsdom bliver den, der bærer den økonomiske risiko for udlejningen, selv “bruger” af huset efter sommerhusloven – og så er der tale om erhvervsmæssig udlejning. Seriøse udlejningsbureauer giver derfor ikke lejegarantier.
Skat: Bundfradrag på 50.200 kr. via bureau (2026) – 51.600 kr. i 2027
Udlejer du gennem et bureau, der indberetter til Skattestyrelsen, er de første 50.200 kr. skattefrie i 2026 (51.600 kr. i 2027) — mod kun 13.800 kr. ved privat udlejning. Af lejeindtægten over bundfradraget beskattes kun 60%. Se forskellen i vores guide til bureau vs. privat udlejning.
Bureauaftalen er ikke en lovregel — men den binder dig
Ud over planlovens regler er du bundet af dit bureaus kontrakt. Opsigelsesvarslerne varierer markant: Feriepartner har ingen binding, Sol og Strand kun 1 måned, mens NOVASOL, DanCenter og Esmark typisk har 3 måneder. Se detaljerne i vores guide til opsigelse af udlejningsaftale.
Overvejer du at komme i gang med udlejning, kan du læse vores komplette guide til udlejning af sommerhus, hvor vi gennemgår bureauer, økonomi og skat i detaljer — eller sammenligne de bedste udlejningsbureauer og deres provision.
Kilde: Erhvervsstyrelsens vejledning om udlejning af sommerhuse m.v. (VEJ nr. 9035 af 8. januar 2021), sommerhuslovens § 1 og planlovens § 40. Reglerne afgøres altid ud fra en konkret vurdering.
Sommerhusreglen: skattefrit salg af sommerhus
Én af de mest forvekslede regler er “sommerhusreglen”. Hos Skat betegner den skattefritagelse ved salg af et sommerhus efter ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2 – altså om fortjenesten, når du sælger, er skattefri. Den har intet at gøre med, hvordan din lejeindtægt beskattes. Betingelserne er:
| Betingelse | Hvad betyder det? |
|---|---|
| Ejeren | Reglen gælder kun fysiske personer – ikke selskaber. |
| Privat brug | Du eller din husstand skal faktisk have brugt huset til ferie/fritid i hele eller en del af ejertiden. Blot muligheden for at bruge det er ikke nok. |
| Grundens størrelse | Grunden skal som udgangspunkt være under 1.400 m². |
| Større grunde | Ved 1.400 m² eller mere kan salget stadig være skattefrit, hvis grunden ikke må udstykkes, eller Vurderingsstyrelsen erklærer, at udstykning vil medføre mere end 20 % værdiforringelse. |
| Husets karakter | Ejendommen skal ved salget være egnet som fritidsbolig. En ubebygget grund er ikke tilstrækkelig. |
Udlejning udelukker ikke i sig selv et skattefrit salg – du kan godt have udlejet huset og stadig sælge skattefrit, så længe du/husstanden også selv har brugt det til fritid. Men har huset alene været brugt til udlejning uden nogen privat brug, er fortjenesten som udgangspunkt skattepligtig. Helårsboliger, der bruges som fritidsboliger, følger særlige betingelser og bør vurderes hver for sig.
Bland ikke de fire ting sammen: “Sommerhusreglen” (skat ved salg) · skatteregler ved udlejning (bundfradrag) · sommerhuslovens udlejningsregler (hvor meget/hvordan du må udleje) · reglerne om erhvervsmæssig udlejning. De besvarer fire forskellige spørgsmål.
Kilde: Skats juridiske vejledning C.H.2.1.15.2 (Sommerhusreglen) og ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 2. Reglerne er komplekse ved fx arv, helårsboliger og store grunde – søg konkret rådgivning ved tvivl.
Tre udbredte myter om sommerhusreglerne
Reglerne er blevet ændret flere gange, og der cirkulerer stadig forældet information. Her er de tre misforståelser, vi oftest møder:
Myte 1: “Du må kun udleje 70 dage privat eller 100 dage via bureau”
Forkert. Den regel gælder helårsboliger — altså korttidsudlejning af din egen bolig gennem fx Airbnb. Den har intet med sommerhuse at gøre. For sommerhuse gælder i stedet reglerne om vinterperioden og forbuddet mod erhvervsmæssig udlejning.
Læs mere om reglerne for helårsboliger i vores guide til Airbnb sommerhus regler.
Myte 2: “Vinterperioden går fra 1. oktober til 31. marts”
Forældet. Det var de gamle datoer. Med moderniseringen af planloven i 2017 blev vinterperioden forkortet til 1. november til udgangen af februar — det giver sommerhusejere omkring 8 ugers ekstra fri benyttelse om året.
Myte 3: “Pensionister skal have ejet sommerhuset i 8 år”
Forældet. Kravet var 8 års ejerskab før 2017. I dag skal du kun have ejet sommerhuset i 1 år, før pensionistreglen giver ret til helårsbeboelse.
Byggeregler for sommerhuse
Bygningsreglementet (BR18) stiller særlige krav til byggeri i sommerhusområder — de vigtigste er:
| Regel | Krav for sommerhuse |
|---|---|
| Bebyggelsesprocent | Maks. 15% af grundens areal |
| Antal etager | Maks. 1 etage (som udgangspunkt) |
| Højde | Maks. 5 meter total — facadehøjde maks. 3 meter |
| Afstand til skel | Min. 5 meter for sommerhuset |
| Småbygninger (skur, carport m.v.) | Min. 2,5 meter fra skel |
Husk, at lokalplaner, byplanvedtægter og tinglyste servitutter kan skærpe kravene — for eksempel med regler om taghældning, materialer og farver. Tjek altid lokalplanen for dit område, før du bygger nyt eller bygger til. Drømmer du om at bygge et nyt sommerhus, kan du læse vores guide til at bygge sommerhus og vores gennemgang af byggetilladelse til sommerhus.
Overblik: Det må du — og det må du ikke
✓ Det må du
- Bo frit i sommerhuset 1. marts – 31. oktober
- Holde weekender og korte ferier der om vinteren
- Udleje op til 41 uger om året, når du selv bruger huset mindst 2 uger
- Udleje 1–2 sommerhuse (op til 4 som par)
- Bo der hele året som pensionist efter 1 års ejerskab
- Tjene 50.200 kr. skattefrit via bureau (2026)
✕ Det må du ikke
- Bruge sommerhuset som fast bopæl om vinteren
- Have folkeregisteradresse der 1. nov. – udg. feb.
- Pendle dagligt til arbejde fra huset om vinteren
- Udleje til samme lejer hele vinteren
- Drive erhvervsmæssig udlejning uden tilladelse
- Udleje et selskabsejet sommerhus til feriegæster
- Bygge højere end 5 m eller tættere end 5 m på skel
🏖️ Overvejer du at udleje dit sommerhus?
Få en gratis og uforpligtende vurdering — og se hvad du realistisk kan forvente i lejeindtægt. Typisk svar inden for 24 timer.
Se mit udlejningspotentiale → Læs udlejningsguidenLæs også
FAQ – Sommerhus regler
Du må bo frit i dit sommerhus fra 1. marts til 31. oktober og kan i denne periode også flytte folkeregisteradresse dertil. Fra 1. november til udgangen af februar må sommerhuset kun bruges til kortvarige ferieophold som weekender, helligdage og ferier.
Som udgangspunkt nej. Der er dog tre undtagelser: pensionister, der har ejet huset i mindst 1 år, huse der lovligt var helårsbolig, før området blev sommerhusområde, og huse med dispensation fra kommunen. Bor du ulovligt i sommerhuset hele året, kan kommunen kræve, at du fraflytter inden 14 dage.
Som udgangspunkt op til 41 uger om året, hvis du selv bruger sommerhuset i mindst 2 uger. Så anses udlejningen normalt ikke for erhvervsmæssig. I vinterperioden fra 1. november til udgangen af februar må huset kun udlejes til kortvarige ferieophold – ikke til samme lejer i flere måneder i træk.
En enkeltperson må som udgangspunkt udleje 1–2 sommerhuse, og ægtepar eller samlevende op til 4 i alt, så længe reglen om egen brug og maks. 41 ugers udlejning overholdes for hvert hus. Udlejer du flere, anses det i almindelighed for erhvervsmæssig udlejning, som kræver tilladelse.
Som hovedregel nej. Et selskab må gerne eje et sommerhus, men skal have tilladelse for at udleje det til feriegæster, og tilladelse gives kun i helt særlige tilfælde. Udlejning er derfor lovlig, når ejeren har et CPR-nummer, men næsten altid ulovlig, når ejeren har et CVR-nummer.
Nej. En garanti for en mindste lejeindtægt er ikke lovlig. Den, der bærer den økonomiske risiko for udlejningen, bliver efter sommerhusloven selv bruger af huset, og så er der tale om erhvervsmæssig udlejning.
Nej. Reglen om 70 dages privat udlejning og 100 dage via bureau gælder helårsboliger – altså korttidsudlejning af din egen bolig gennem fx Airbnb. Den har intet med sommerhuse at gøre. For sommerhuse gælder i stedet sommerhuslovens regler om egen brug og erhvervsmæssig udlejning.
Udlejer du gennem et bureau, der indberetter til Skattestyrelsen, er de første 50.200 kr. skattefrie i 2026, og i 2027 stiger beløbet til 51.600 kr. Ved privat udlejning er bundfradraget kun 13.800 kr. (2026). Af indtægten over bundfradraget beskattes kun 60% som kapitalindkomst.
Kun 1 år. Har du ejet sommerhuset i mindst 1 år og er folkepensionist, førtidspensionist, efterlønsmodtager, modtager af fleksydelse eller 60+ år og udtrådt af arbejdsmarkedet, har du en personlig ret til helårsbeboelse. Før planlovsændringen i 2017 var kravet 8 år.
Bebyggelsesprocenten er maksimalt 15%, huset må som udgangspunkt kun have 1 etage, den samlede højde må ikke overstige 5 meter, og sommerhuset skal ligge mindst 5 meter fra skel. Småbygninger som skure og carporte skal ligge mindst 2,5 meter fra skel. Tjek altid lokalplanen, som kan skærpe kravene.
Vinterperioden løber fra 1. november til udgangen af februar. Mange ældre guider angiver stadig de gamle datoer 1. oktober til 31. marts, men perioden blev forkortet med moderniseringen af planloven i 2017 – det gav sommerhusejere cirka 8 ugers ekstra fri benyttelse om året.
