Kort svar: Ja — men ikke frit. En udlænding uden fast bopæl i Danmark kan kun købe sommerhus med en særlig tilladelse fra Civilstyrelsen, og den kræver en særlig stærk tilknytning til Danmark. Det gælder både tyskere, nordmænd og svenskere — også EU-borgere. På denne side gennemgår vi reglerne, kriterierne, ansøgningsprocessen, finansiering, købsomkostninger, skat ved udlejning og de typiske faldgruber.
Hovedreglen: bopælskravet
Efter erhvervelsesloven skal man som udgangspunkt have fast bopæl i Danmark på købstidspunktet — eller tidligere have haft det i sammenlagt mindst fem år — for at kunne købe fast ejendom her i landet. Reglen gælder alle ejendomstyper og også danske statsborgere, der er flyttet ud af landet.
De fem år behøver ikke at være sammenhængende. De kan for eksempel bestå af en periode på to år og senere en periode på tre år. Midlertidige ophold i forbindelse med ferie eller studie tæller derimod ikke som bopæl — bopæl betyder, at man har sit faste og varige hjem inden for landets grænser.
Opfylder du ikke bopælskravet, kan du ikke bare købe et sommerhus. Du skal ansøge Justitsministeriet (Civilstyrelsen) om tilladelse, før handlen kan gennemføres.
Undtagelsen: særlig tilknytning til Danmark
Selvom du ikke opfylder bopælskravet, kan du få tilladelse, hvis du har en særlig stærk tilknytning til Danmark. Civilstyrelsen foretager en samlet, konkret vurdering af din situation. Fire forhold trækker op i vurderingen:
Ferier i Danmark
Det vigtigste punkt. Har du holdt en væsentlig del af dine ferier i Danmark over en længere årrække — typisk 25 eller flere ferier over de seneste 25 år — vil du som hovedregel opnå tilladelse.
Familiemæssig tilknytning
Nær familie bosat i Danmark og hyppig kontakt med dem trækker op. Det gælder også ægtefælle eller partner med dansk baggrund.
Sproglig og kulturel tilknytning
Kendskab til dansk sprog, historie, kulturliv og samfund tæller med. Taler du dansk, styrker det ansøgningen mærkbart.
Tilknytning til ejendommen
Har du for eksempel lejet det samme sommerhus flere år i træk, kan det i sig selv trække op i vurderingen af den bestemte ejendom.
Det er ikke et krav, at alle fire forhold er opfyldt. Civilstyrelsen laver en helhedsvurdering, hvor især de mange ferieophold ofte er afgørende. Jo bedre du kan dokumentere din tilknytning, desto stærkere står din ansøgning.
EU, EØS og det danske forbehold
En udbredt misforståelse er, at EU-borgere frit kan købe sommerhus i Danmark. Det kan de ikke. Danmark forhandlede ved indtræden i EF/EU et forbehold, der lyder, at landet uanset traktatens bestemmelser kan opretholde den gældende lovgivning om erhvervelse af ejendomme, der ikke er helårsboliger.
Konsekvensen er en vigtig sondring:
- Helårsbolig: EU- og EØS-borgere kan købe uden tilladelse, hvis boligen skal tjene som deres faste hjem.
- Sommerhus og fritidsbolig: EU- og EØS-borgere har intet fortrin. Her gælder samme krav om tilladelse som for alle andre udlændinge.
Det betyder i praksis, at en tysker eller svensker (EU) og en nordmand (EØS) alle skal søge Civilstyrelsen om tilladelse, før de kan købe et dansk sommerhus.
Undtagelser: når du ikke behøver tilladelse
Der findes situationer, hvor du kan overtage et dansk sommerhus, selvom du ikke opfylder bopælskravet — fordi erhvervelsen ikke sker som en almindelig handel:
Arv: Arver du et sommerhus i Danmark, er bopælskravet ikke en forhindring. Du kan overtage ejendommen uden tilladelse fra Civilstyrelsen.
Skilsmisse og bodeling: Overtager du et sommerhus i forbindelse med skilsmisse eller separation, gælder kravet heller ikke på samme måde.
Ægtefælles død: Sidder du i uskiftet bo eller overtager sommerhuset efter en afdød ægtefælle, kan du beholde det uden ny tilladelse.
Har du tidligere haft fast bopæl i Danmark i sammenlagt fem år, opfylder du desuden hovedreglen og har ret til at købe uden dispensation — også selvom du er flyttet til udlandet siden.
Tyskere, nordmænd og svenskere
Interessen for danske sommerhuse er størst hos vores nærmeste nabolande, og reglerne rammer dem lidt forskelligt i praksis.
Tyskere
Tyskere udgør i dag den største gruppe af godkendte købere. Mange har holdt ferie på den jyske vestkyst i årevis, og netop de mange feriebesøg er ofte det, der dokumenterer den nødvendige tilknytning. Tyskland er EU-land, men det ændrer ikke på, at der kræves tilladelse til sommerhus.
Nordmænd
Historisk har nordmænd fået flest tilladelser af alle — tæt på halvdelen gennem årene. Norge er ikke EU-medlem, men EØS-land, hvilket for sommerhuse er uden betydning: kravet om tilladelse er det samme. Nordmænd får typisk tilladelsen via familie- eller partnerrelationer til Danmark.
Svenskere
Svenskere er den tredjestørste gruppe. Som EU-borgere kan de frit købe helårsbolig, men for sommerhus skal også de søge tilladelse og påvise en særlig tilknytning. Den geografiske nærhed til Øresundsregionen gør ofte familietilknytningen let at dokumentere.
Sådan foregår ansøgningen
- Find det konkrete sommerhus. Du kan kun søge om tilladelse til én bestemt ejendom — der findes ingen generel forhåndsgodkendelse.
- Udfyld Civilstyrelsens ansøgningsskema og dokumentér din tilknytning (ferieophold, familie, sprog, tidligere leje af ejendommen).
- Send ansøgningen til Civilstyrelsen. Regn med en sagsbehandlingstid på cirka 8-10 uger, fra alle oplysninger er modtaget.
- Overvej en “velvillig tilkendegivelse” på forhånd. Den dokumenterer over for sælger og mægler, at du med stor sandsynlighed vil kunne opnå tilladelse — men du skal stadig søge den egentlige tilladelse, når ejendommen er fundet.
- Får du afslag, eller bortfalder forudsætningerne senere, kan du blive pålagt at sælge ejendommen igen inden for seks måneder.
Dokumentation du bør have klar
Jo stærkere din dokumentation er, desto mere sandsynligt er en tilladelse. Saml disse ting inden ansøgningen:
- Oversigt over dine ferieophold i Danmark gennem årene — gerne med lejekontrakter, kvitteringer eller bookingbekræftelser.
- Dokumentation for familie i Danmark (slægtskab, adresser, kontakt).
- Bevis for sproglig eller kulturel tilknytning — for eksempel danskkundskaber, medlemskaber eller foreningsaktivitet.
- Købsaftale eller oplysninger om det konkrete sommerhus, du ønsker at erhverve.
- En kort, personlig redegørelse for din tilknytning til Danmark og til netop denne ejendom.
Finansiering: kan udlændinge få dansk realkredit?
Ja, udlændinge kan i udgangspunktet finansiere et dansk sommerhus på samme vilkår som danskere — men du skal kreditgodkendes, og tilladelsen fra Civilstyrelsen skal være på plads, da et køb uden tilladelse er ulovligt.
Finansieringen af et sommerhus er skruet lidt anderledes sammen end for en helårsbolig:
- Realkreditlån: Du kan typisk låne op til 75 % af sommerhusets værdi med realkredit (mod 80 % for en helårsbolig).
- Udbetaling: Du skal som minimum selv lægge 5 % af købesummen kontant.
- Banklån: Den resterende del finansieres ofte med et banklån, som er dyrere end realkreditlånet. Jo større udbetaling, desto lavere rente og omkostninger.
- Lejet grund: Ligger sommerhuset på lejet grund, kan du kun få realkreditlån til selve huset — ikke til grunden.
Har du friværdi i en bolig i hjemlandet eller i Danmark, kan den i nogle tilfælde indgå i finansieringen. Tal med et dansk pengeinstitut om den konkrete belåning, da vurderingen af udenlandske låntagere kan variere fra bank til bank. Du kan læse mere i vores guide til finansiering af sommerhus.
Købsomkostninger ved et sommerhus
Ud over selve købesummen og udbetalingen skal du budgettere med en række omkostninger. De vigtigste i 2026:
| Omkostning | Hvad det dækker | Beløb (2026) |
|---|---|---|
| Tinglysningsafgift, skøde | Registrering af ejerskiftet i Tingbogen | 1.850 kr. + 0,6 % |
| Tinglysningsafgift, pant | Tinglysning af realkredit-/banklån | 1.850 kr. + 1,25 % |
| Berigtigelse / advokat | Juridisk gennemgang og skødeskrivning | Varierer |
| Tilstandsrapport / ejerskifteforsikring | Frivilligt, men anbefales | Varierer |
Den variable del af skødeafgiften (0,6 %) beregnes af købesummen og rundes op til nærmeste 100 kr., før den faste afgift lægges til. På et sommerhus til for eksempel 2.000.000 kr. udgør skødeafgiften cirka 13.850 kr. Bemærk, at afgiftssatsen for pant blev sat ned pr. 1. januar 2026, hvilket gør det lidt billigere at tinglyse lån end tidligere.
Udlejning og skat som udenlandsk ejer
Mange udenlandske ejere bruger kun deres danske sommerhus få uger om året. Resten af tiden kan huset lejes ud — og det kan dække en stor del af de faste omkostninger. Uanset hvor du bor, er lejeindtægt fra et dansk sommerhus skattepligtig i Danmark (begrænset skattepligt).
Til gengæld gælder de samme gunstige danske regler for bundfradrag ved udlejning:
- Udlejning gennem bureau: højt skattefrit bundfradrag (i 2026 op til ca. 50.200 kr.), fordi bureauet indberetter lejeindtægten automatisk.
- Privat udlejning: lavere bundfradrag (ca. 13.800 kr.), da du selv står for indberetningen.
Bruger du et udlejningsbureau, klarer de både formidling, nøgler, rengøring og indberetning — praktisk, når du selv bor i udlandet. Se hvordan du kommer i gang på vores side om udlejning af sommerhus. Da den præcise beskatning afhænger af din situation og et eventuelt dobbeltbeskatningsforhold til dit hjemland, bør du søge konkret skatterådgivning.
Regler for brug af sommerhuset
Et dansk sommerhus må som udgangspunkt ikke bruges til helårsbeboelse. Reglerne er de samme for danske og udenlandske ejere:
- I sommerhalvåret må du bruge huset frit.
- I vinterperioden (1. november til udgangen af februar) må huset kun benyttes til kortvarige ophold, ferie og weekender — ikke til fast bopæl.
- Har du ejet sommerhuset i mindst ét år og er pensionist, må du benytte det til helårsbeboelse.
Overtrædelse af reglerne kan give påbud fra kommunen, så det er værd at kende rammerne, før du køber.
Hvis du får afslag — og alternativer
Får du afslag, kan du bede om en begrundelse og eventuelt søge igen, når din tilknytning er styrket — for eksempel efter flere dokumenterede ferieophold. Nogle vælger i stedet en af disse veje:
- Vent og opbyg tilknytning: Fortsæt med at holde ferie i Danmark og gem dokumentationen, indtil du opfylder ferie-kriteriet.
- Leje frem for at eje: Lej det samme sommerhus fast — det styrker samtidig en fremtidig ansøgning om netop den ejendom.
- Helårsbolig: Hvis dit reelle formål er at bo i Danmark, kan en helårsbolig være muligt uden tilladelse som EU-/EØS-borger.
Typiske faldgruber
- At underskrive en bindende købsaftale, før tilladelsen er på plads. Gør altid handlen betinget af Civilstyrelsens tilladelse.
- At tro, at et EU-statsborgerskab i sig selv giver ret til at købe sommerhus. Det gør det ikke.
- At undervurdere dokumentationskravet — løse påstande om tilknytning er sjældent nok.
- At glemme, at en mistet tilladelse eller bortfaldne forudsætninger kan udløse tvangssalg inden for seks måneder.
- At regne med afdragsfrihed eller fuld realkreditbelåning uden at have det bekræftet konkret af banken.
Tallene kort: Antallet af tilladelser er mangedoblet siden 2007, men er faldet en smule de seneste år. Nordmænd og tyskere står for langt størstedelen af de godkendte køb.
Købt sommerhus, du ikke selv bruger hele året?
Mange udenlandske ejere bruger deres danske sommerhus få uger om året. Resten af tiden kan huset leje sig selv ind — udlejning kan dække en stor del af de faste omkostninger og giver samtidig et højt skattefrit bundfradrag ved udlejning gennem bureau.
Se hvordan du lejer dit sommerhus udFAQ – Køb af sommerhus i Danmark som udlænding
Ja, men kun med tilladelse fra Civilstyrelsen. En tysker uden fast bopæl i Danmark skal påvise en særlig stærk tilknytning til landet — typisk gennem mange års ferieophold, familie eller sproglig og kulturel tilknytning. Tyskere udgør i dag den største gruppe af godkendte købere.
Ja, på samme betingelser som andre udlændinge. Norge er EØS-land og ikke EU-medlem, men det ændrer ikke reglerne for sommerhus: der kræves tilladelse fra Civilstyrelsen. Nordmænd har historisk fået flest tilladelser af alle, ofte via familie- eller partnerrelationer til Danmark.
Ja, men også svenskere skal søge tilladelse. Som EU-borgere kan de frit købe helårsbolig, men for sommerhus har de intet fortrin og skal påvise en særlig tilknytning til Danmark på lige fod med andre udlændinge.
Det er en samlet vurdering, hvor fire forhold trækker op: længerevarende ferieophold i Danmark (det vigtigste), nær familie i landet, sproglig og kulturel tilknytning samt en personlig tilknytning til den konkrete ejendom, for eksempel hvis du har lejet samme sommerhus flere år i træk.
Nej. EU- og EØS-borgere kan købe helårsbolig uden tilladelse, men Danmark har et forbehold, der gælder fritidsboliger. For sommerhus har EU-borgere derfor intet fortrin og skal søge tilladelse ligesom alle andre udlændinge.
Ja, i udgangspunktet på samme vilkår som danskere. Du kan typisk låne op til 75 % med realkredit og skal selv lægge mindst 5 % i udbetaling. Du skal kreditgodkendes, og Civilstyrelsens tilladelse skal være på plads, da et køb uden tilladelse er ulovligt.
Nej. Arver du et sommerhus, eller overtager du det ved skilsmisse eller en ægtefælles død, er bopælskravet ikke en forhindring. Kravet om tilladelse gælder kun ved almindelig handel.
Regn med en sagsbehandlingstid på cirka 8-10 uger, fra Civilstyrelsen har modtaget alle nødvendige oplysninger. Du kan kun søge om tilladelse til én bestemt ejendom ad gangen — der findes ingen generel forhåndsgodkendelse.
Ja. Lejeindtægt fra et dansk sommerhus er skattepligtig i Danmark, uanset hvor du bor. Til gengæld gælder de danske bundfradrag, der er højest ved udlejning gennem bureau. Søg konkret skatterådgivning, da et eventuelt dobbeltbeskatningsforhold til dit hjemland kan spille ind.
