Arvet et sommerhus? Sælge, beholde eller udleje – sådan vælger I

Et sommerhus er ofte meget mere end en ejendom – det er minder om sommerferier, familie og et sted, man har kommet i mange år. Derfor er beslutningen om, hvad der skal ske med det, sjældent kun et regnestykke. I 2023 skete ca. hver tredje handel med sommerhuse inden for familien: 4.378 ud af 13.026 handler, ifølge Danmarks Statistik gengivet af Bolius. Denne guide gennemgår reglerne og mulighederne, så I kan træffe beslutningen på et ordentligt grundlag. Den erstatter ikke rådgivning fra en advokat eller boets bobestyrer.

Skal man sælge eller beholde et arvet sommerhus?

Det afhænger af, om I vil bruge huset, om I har råd til de faste udgifter, og om I kan blive enige, hvis I er flere arvinger. Der er tre veje: sælge, beholde til eget brug eller beholde og udleje en del af året.

Mange vælger at sælge, fordi de faste udgifter virker uoverskuelige. Men regnestykket ser anderledes ud, når udlejningen tages med – det kan I se længere nede i afsnittet om udlejning.

Hvor meget skal man betale i boafgift af et arvet sommerhus?

Den nærmeste familie betaler 15 % i boafgift af den del af arven, der overstiger 392.300 kr. i 2026. En ægtefælle betaler ingen boafgift. Bundfradraget gælder for hele dødsboet, ikke for hvert enkelt arvestykke, og sommerhuset indgår sammen med resten af arven.

Kilde: borger.dk og Skattestyrelsen. Bundfradraget var 346.000 kr. i 2025.

Eksempel: Arver to børn et dødsbo, hvor sommerhuset er det eneste aktiv og står til 1.000.000 kr., er boafgiften 15 % af 607.700 kr., altså ca. 91.200 kr., før boets øvrige poster er trukket fra.

Hvordan bliver et arvet sommerhus værdisat i dødsboet?

Boet kan som udgangspunkt sætte sommerhusets værdi op til 20 % over eller under den offentlige ejendomsværdi, hvis huset har fået en af de nye vurderinger. Har huset endnu ikke fået en ny vurdering, så spørg boets advokat, hvilken regel der gælder. Værdien har betydning for boafgiften – og for arvingernes anskaffelsessum, hvis huset senere sælges.

Skattestyrelsen kan dog tilsidesætte værdien, hvis der er særlige omstændigheder, fx hvis huset kort forinden er vurderet langt højere af en ejendomsmægler eller en bank. I en sag ved Østre Landsret blev et sommerhus værdisat til vurderingen minus 15 %, men det blev underkendt, fordi en realkreditvurdering halvandet år før lå på mindst 4 mio. kr. Lad derfor en ejendomsmægler vurdere huset, hvis I er i tvivl.

Skal man betale skat, hvis man sælger et arvet sommerhus?

Det kommer an på, hvem der sælger, og om huset er brugt som fritidsbolig. Sælger dødsboet huset, er gevinsten som udgangspunkt skattefri, hvis afdøde kunne have solgt skattefrit. Sælger I det selv som arvinger, skal I selv opfylde betingelserne for skattefrihed.

• Hovedreglen: Du skal ikke betale skat af en fortjeneste ved salg af dit sommerhus, hvis du selv har brugt det. Har huset kun været udlejet, bliver du beskattet.
• Arvingen arver ikke afdødes skattefrihed. Skattemyndighederne har slået fast, at arvingen selv skal opfylde betingelserne, og at der for arvede ejendomme stilles en skærpet bevisbyrde: arvingen skal kunne vise, at huset faktisk er brugt til fritidsformål.
• Grunde over 1.400 m²: Er grunden større, er salget kun skattefrit, hvis den ikke kan udstykkes, eller hvis en udstykning vil give en væsentlig værdiforringelse.

Skattereglerne ved salg af arvede ejendomme er komplicerede, og den konkrete vurdering afhænger af jeres situation. Tal med boets advokat eller en revisor, før huset sættes til salg.

Hvad sker der med ejendomsskatten, når man arver et sommerhus?

Overtager andre end ægtefællen sommerhuset, bortfalder den skatterabat, som afdøde kan have haft på ejendomsværdiskat og grundskyld. Det samme gælder det gamle nedslag fra 1998. En ægtefælle, der sidder i uskiftet bo eller overtager huset, beholder derimod rabatten.

Det betyder, at ejendomsskatterne kan blive højere for jer end for afdøde. Ugifte samlevende kan heller ikke overtage rabatten. Ejendomsværdiskatten er 5,1 promille af 80 % af ejendomsværdien op til 9,2 mio. kr. (2024-niveau). Se den forventede skat for netop jeres hus hos Vurderingsstyrelsen, og tag den med i budgettet. Hvad de øvrige faste udgifter typisk løber op i, kan I se i vores guide til, hvad det koster at eje et sommerhus.

Hvordan deler man et sommerhus, når man er flere arvinger?

Lav en skriftlig samejeoverenskomst fra start, der fastlægger, hvem der betaler hvad, hvem der bruger huset hvornår, og hvad der sker, hvis én vil ud. Det anbefaler Bolius, og en advokat siger det sådan til Bolius: “Hvis man ikke har gjort spillereglerne klar på forhånd, så kan det næsten kun gå skævt.”

Bolius peger på, at aftalen bl.a. bør dække:

• Budget og fælles lån – hvem betaler de løbende udgifter, og hvordan hæfter I?
• Fordeling af ferier – fx lodtrækning, pointsystem eller en roterende kalender.
• Beslutninger – kræver de flertal eller enstemmighed?
• Vedligehold og pligter – hvem står for rengøring og større reparationer?
• Skilsmisse, dødsfald og nye ejere – hvad sker der med en andel?
• En exitplan – fx forkøbsret for de andre, hvis én vil sælge sin andel.

Vil I udleje huset, bør aftalen også sige, hvilke uger der frigives til udlejning, hvordan lejeindtægten fordeles, og hvem der er kontaktperson over for bureauet.

Kan udlejning gøre det muligt at beholde et arvet sommerhus?

Ja, for mange. I Bolius’ regneeksempel koster et sommerhus til 1 mio. kr. ca. 72.000 kr. om året i faste udgifter, og ved udlejning gennem et bureau er de første 50.200 kr. i lejeindtægt skattefrie i 2026. Lejeindtægten fra de uger, hvor I ikke selv bruger huset, kan altså betale en stor del af regningen.

Kilde: Skattestyrelsen og Den juridiske vejledning C.H.3.4.2.1. Bolius’ regneeksempel er fra 2018.

Er I flere ejere, deler I ét bundfradrag. Bundfradraget gælder pr. fritidsbolig, og hver ejer får en del af det svarende til sin ejerandel. Udlejer I gennem et bureau, fordeler Skattestyrelsen både lejeindtægten og bundfradraget efter jeres ejerandele.

Udlejning gennem et bureau passer ofte godt til arvinger, fordi bureauet står for gæster, nøgler, rengøring og indberetning, og fordi I selv kan spærre de uger, familien vil bruge huset. Har I spørgsmål om slid, skader eller binding, så se vores svar på de 7 største bekymringer ved udlejning. Et ældre arvet hus kan også have brug for energiforbedringer – se, hvad det kræver at få Koglemærket, og hvad det betyder for udlejning om vinteren.

Kan en arving, der bor i udlandet, arve et dansk sommerhus?

Ja. Arv kræver ikke tilladelse fra Civilstyrelsen, heller ikke når arvingen bor i udlandet. Men vil en arving i udlandet købe de andre arvingers andele, kræver det tilladelse. Erhvervelseslovens § 2 undtager arv, uskiftet bo, deling af fællesbo og gaver til slægtninge i lige linje fra kravet om tilladelse. Civilstyrelsen skriver dog, at er der tale om delvis arv og delvis egenbetaling, skal man have tilladelse.

Læs mere om reglerne i vores guide til udlændinges køb af sommerhus i Danmark.

Hvad gælder for sommerhuset, hvis ægtefællen sidder i uskiftet bo?

Sidder den længstlevende ægtefælle i uskiftet bo, råder hun eller han over sommerhuset som en ejer og kan både bruge, udleje og sælge det. Fællesbørnene arver først, når den længstlevende dør. Ægtefællen må dog ikke væsentligt formindske boet ved misbrug eller give gaver, der står i misforhold til boets formue, og ved nyt ægteskab skal boet skiftes.

For en længstlevende, der ikke selv bruger sommerhuset så meget længere, kan udlejning være en måde at holde huset i familien, indtil børnene overtager det.

Hvordan kommer I i gang, når I har arvet et sommerhus?

Få overblik over boafgift og værdi, find ud af, om I vil og kan beholde huset, og regn på, hvad udlejning kan bidrage med, før I beslutter jer for at sælge.

1. Tal med boets bobestyrer eller advokat om værdiansættelse, boafgift og skat ved et eventuelt salg.
2. Lav et budget for de faste udgifter, inklusive ejendomsskatter uden afdødes rabat.
3. Få et bud på lejeindtægten for de uger, I ikke selv vil bruge huset.
4. Bliv enige om en samejeoverenskomst, hvis I beholder huset sammen.
5. Vælg et udlejningsbureau, der passer til huset og området. Vi har sammenlignet 19 udlejningsbureauer.

Kilder: borger.dk, “Arveregler og afgifter”; Skattestyrelsen, “Skatter og afgifter ved dødsfald”, “Salg af sommerhus” og “Du udlejer dit sommerhus”; Den juridiske vejledning C.H.3.4.2.1 og C.H.4.5.4.3; værdiansættelsescirkulæret (CIR1Æ nr. 9792 af 2021); SKM2013.380.BR, SKM2014.3.SR og SKM2023.54.ØLR; dødsboskatteloven § 27; ejendomsskatteloven §§ 22, 23 og 43; erhvervelsesloven § 2 og Civilstyrelsen; arveloven §§ 24–31; Bolius, “10 ting I bør aftale fra start, når I deler sommerhus” (2024), “Stort boom i familiehandler med sommerhuse” (2024) og beregningen gengivet i “Så meget koster det at eje et sommerhus” (2018); BDO om boafgift for søskende (august 2026). Guiden er generel information og ikke juridisk rådgivning. Den er skrevet af nybyggethus.dk. Opdateret 2026.