Din første sæson som udlejer: Sådan går det første år med sommerhusudlejning

Hvilke faser går du igennem det første år som udlejer?

Det første år med sommerhusudlejning har seks faser: kontrakten, klargøringen, de første bookinger, skiftedagene, sæsonafslutningen og skatten i januar. Tidspunkterne afhænger af, hvornår du skriver kontrakt, og hvilket bureau du vælger, så se tabellen som en rækkefølge og ikke som en kalender.

Har du lige overtaget huset og ikke valgt bureau endnu, så start med guiden til dig, der har lige købt sommerhus eller har arvet et sommerhus.

Hvad skal være på plads, før den første gæst låser sig ind?

Før den første gæst ankommer til et udlejningssommerhus, skal fire ting være på plads: ankomsten, dine egne ting, sikkerheden og affaldet. Den fulde liste over inventar, internet, billeder og hovedrengøring står i tjeklisten til at gøre sommerhuset klar til udlejning.

• Ankomsten: Gæsten skal kunne finde huset, komme ind og finde husmappen med regler, wifi og hvem de ringer til. Aftal med bureauet, hvordan nøglerne udleveres.
• Dine egne ting: Lås det, du vil beholde for dig selv, inde i et skab eller et rum. Hvordan andre ejere gør, kan du læse i svarene på de typiske bekymringer ved udlejning.
• Sikkerheden: Huse med flere end 10 sovepladser skal have røgalarmer. Brændeovnen skal være efterset, og udlejer du gennem et medlem af Feriehusudlejernes Brancheforening, må der ikke være videokamera ved huset, bortset fra et, der kun filmer indkørslen. Se guiden til sikkerhed og husregler.
• Affaldet: Du skal sørge for beholdere og en tømningsordning, der kan klare det, gæsterne smider ud. Reglerne er forskellige fra kommune til kommune, så se guiden til affald ved udlejning.

Hvad sker der på skiftedagen?

Lørdag er den mest brugte skiftedag i udlejningssommerhuse. Gæsterne rejser om formiddagen, huset gøres rent, og de nye gæster kommer om eftermiddagen. Hos fx Feriepartner Blokhus skal gæsterne være ude senest kl. 10, og de nye kan flytte ind fra kl. 16. Fordi rigtig mange huse skal gøres klar på samme få timer, er rengøringen det sted, hvor det oftest går galt.

Tre ting er værd at vide før din første skiftedag:

• Rengøringen er det første, gæsterne ser, og det, de oftest klager over. Aftal, om bureauet sørger for slutrengøringen, eller om gæsterne selv gør rent. Se guiden til rengøring ved udlejning.
• Skraldespandene skal gæsterne selv tømme ved afrejse hos alle de bureauer, vi har tjekket – også når slutrengøringen er bestilt.
• Strømmen betaler gæsten for i lejeperioden. Måleren aflæses ved ankomst og afrejse hos de fleste bureauer. Strømmen mellem gæsterne og under rengøringen betaler du selv. Se guiden til elforbrug ved udlejning.

Skal du sige ja til hund og elbil i den første sæson?

Det er ejeren, der bestemmer, om hund og opladning af elbil er tilladt i et udlejningssommerhus, og valget bør træffes, før huset kommer online. Bureauerne tillader kun hund i de huse, hvor ejeren har sagt ja. Gæster må kun lade elbilen, hvis huset har en godkendt ladestander, eller det står i husbeskrivelsen.

Hund giver flere mulige gæster: NOVASOL skriver, at hund er tilladt i over halvdelen af deres feriehuse og lejligheder. Til gengæld kræver det robuste gulve og møbler og en ekstra grundig rengøring. Læs mere om hund i sommerhuset.

En ladestander kan gøre huset mere attraktivt for gæster i elbil, men det er ikke alle huse, hvor den betaler sig. Læs, hvad du skal overveje om opladning af elbil i sommerhuset.

Hvad gør du, når en gæst klager, eller noget går i stykker?

Når en gæst klager over et udlejet sommerhus, klager gæsten til bureauet og ikke til ejeren. Gæsten skal klage med det samme, og bureauet har både ret og pligt til at rette fejlen, før der kan blive tale om et prisafslag. Sådan står reglerne hos Ankenævnet for Feriehusudlejning, og det betyder, at du skal kunne nås på skiftedagen, hvis bureauet har brug for at få noget ordnet hurtigt.

Går noget i stykker under et ophold, melder du det til bureauet, som tager det videre med gæsten. Hvordan skader og slid bliver dækket, gennemgår vi i svarene på bekymringerne ved udlejning. Tjek også, at din egen forsikring dækker ved udlejning, før den første gæst kommer.

Hvordan bliver lejen udbetalt og beskattet det første år?

Bureauet udbetaler lejen til din konto og indberetter den til Skattestyrelsen. Lejer du ud gennem et bureau, er de første 50.200 kr. skattefri i 2026, og kun 60 % af resten bliver beskattet. I 2027 stiger bundfradraget til 51.600 kr. Hvornår lejen bliver udbetalt, er forskelligt fra bureau til bureau, så se efter det i kontrakten.

Bureauet indberetter hvert kvartal, hvad du har fået udbetalt, hvad det har trukket i provision og gebyrer, og hvor mange gange huset er lejet ud. Hele året er indberettet senest 31. januar året efter. Tjek tallene på din årsopgørelse, for det er første gang, de står der. Læs mere i guiderne til bundfradrag ved sommerhusudlejning og DAC7 og bureauets indberetning.

Hvad skal du se på, når den første sæson er slut?

Når den første udlejningssæson er slut, skal du se på tre ting: hvor mange uger huset blev lejet ud, hvad gæsterne skrev, og om du fik brugt huset nok selv. Det er de tal, der viser, hvad du skal ændre til sæson nummer to.

• Uger og pris: Spørg bureauet, hvordan dit hus klarede sig i forhold til lignende huse i området. Hvorfor nogle huse får flere bookinger end andre, gennemgår vi i guiden om, hvorfor nogle sommerhuse får flere bookinger.
• Vinteren: Beslut, om huset skal lejes ud om vinteren eller lukkes ned. Se guiderne til vinterudlejning og vinterklargøring.
• Energien: Et hus, der er billigt at varme op, er lettere at leje ud uden for sommeren. Se, om huset kan få Koglemærket – Fokus på energi.
• Egne uger: Fik du huset for lidt selv, kan du lukke flere uger næste år. Mange ejere lejer kun ud i nogle uger, se guiden til at leje ud i få uger.

Læs også

Flere guides til sommerhusejere finder du på forsiden af nybyggethus.dk.

Kilder: Ankenævnet for Feriehusudlejning (regler for klager); Skattestyrelsen (bundfradrag 2026 og 2027 og indberetning efter DAC7); bygningsreglementet BR18 (røgalarmer i feriehuse med flere end 10 sovepladser); Feriehusudlejernes Brancheforening (medlemmernes regler om videokamera); bureauernes egne hjemmesider og lejebetingelser (skiftetider, forbrug, hund og elbil). Detaljer og links til kilderne står i de enkelte guides. NybyggetHus.dk er medlem af Feriehusudlejernes Brancheforening. Opdateret oktober 2026.