Lejer du dit feriehus i udlandet ud, skal indtægten beskattes — og reglerne er ikke de samme som for et sommerhus i Danmark. Denne guide forklarer, hvor du beskattes, hvordan dobbeltbeskatning undgås, og hvorfor det danske bundfradrag ofte ikke virker, som ejere tror.
Det korte svar
Som fuldt skattepligtig i Danmark skal du medregne lejeindtægten fra dit feriehus i udlandet på din danske selvangivelse — også selvom huset ligger og beskattes i et andet land.
Dobbeltbeskatning undgås via dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og det pågældende land, der afgør, hvordan skatten fordeles mellem de to lande.
Reglerne afhænger af, hvilket land huset ligger i, og af hvordan du bruger huset. Nedenfor gennemgår vi hovedprincipperne — men skat er individuelt, så tjek altid din konkrete situation med Skattestyrelsen eller en revisor.
Hvor beskattes du?
Der er to led at holde styr på:
- Danmark: Bor du i Danmark, er du globalt skattepligtig. Lejeindtægten skal med på den danske selvangivelse, uanset hvor i verden huset ligger.
- Landet huset ligger i: De fleste lande beskatter også indtægt fra fast ejendom på deres territorium. Du kan altså blive mødt af et skattekrav begge steder.
Det er præcis den situation, dobbeltbeskatningsoverenskomsten er sat i verden for at løse.
Sådan undgår du dobbeltbeskatning
Danmark har indgået dobbeltbeskatningsoverenskomster (DBO) med en lang række lande. Overenskomsten bestemmer, hvilket land der har beskatningsretten, og hvordan det andet land lemper. Der findes to hovedmetoder:
| Lempelsesmetode | Sådan virker den |
|---|---|
| Creditlempelse | Du beskattes i Danmark af hele indtægten, men får nedslag for den skat, du allerede har betalt i udlandet. |
| Eksemptionslempelse | Indtægten beskattes i udlandet og friholdes i Danmark, men kan indgå ved beregning af din danske skatteprocent (progression). |
Hvilken metode der gælder, afhænger af den konkrete DBO med det land, huset ligger i. Det afgør reelt, hvor stor din samlede skatteregning bliver — så det er et af de første punkter, du bør få afklaret.
To måder at opgøre indtægten på
På den danske side kan udlejning af en fritidsbolig, som du også selv bruger, som udgangspunkt opgøres på to måder:
- Den skematiske metode (bundfradrag): Du trækker et fast bundfradrag fra bruttolejen og beskattes af en andel af resten. Enkel, men uden fradrag for faktiske udgifter.
- Den regnskabsmæssige metode: Du opgør de faktiske indtægter og trækker de faktiske udgifter fra (fx den forholdsmæssige andel af drift). Mere arbejde, men kan betale sig ved høje udgifter.
Du kan normalt vælge frit mellem metoderne fra år til år — men når du først har valgt den regnskabsmæssige metode for en ejendom, kan du typisk ikke gå tilbage til den skematiske. Vælg derfor bevidst.
Fælden ved bundfradraget
Her går mange danske ejere galt. Det danske bundfradrag findes i to niveauer: et højt bundfradrag, der forudsætter, at udlejningen indberettes til Skattestyrelsen af en udlejer/platform, og et lavere bundfradrag, når der ikke indberettes.
Det er også grunden til, at du ikke bør regne din nettoindtjening ud fra en dansk sommerhus-kalkule. Vil du sammenligne bureau mod privat drift, så gør det på tal, der passer til udlandet — se bureau eller privat udlejning i udlandet.
Sådan gør du i praksis
- Undersøg DBO’en med det land, huset ligger i — credit eller eksemption?
- Afklar, om du også skal registreres og betale skat lokalt.
- Gem al dokumentation: lejeindtægter, bureauafregninger og udenlandsk skat.
- Vælg opgørelsesmetode bevidst — skematisk eller regnskabsmæssig.
- Medregn indtægten på den danske selvangivelse og påfør den udenlandske skat.
Vi sætter dig i kontakt med et bureau, der kender det lokale marked og de praktiske krav — uforpligtende.
Find det rette bureauIndholdet på denne side er vejledende og udgør ikke skatterådgivning. Skattereglerne afhænger af dine konkrete forhold og af det land, dit feriehus ligger i, og de kan ændre sig. Kontakt Skattestyrelsen eller en revisor for rådgivning i din situation.
FAQ – Skat ved udlejning af feriehus i udlandet
Ja. Bor du i Danmark, er du globalt skattepligtig, og lejeindtægten fra dit feriehus i udlandet skal med på den danske selvangivelse — uanset hvor huset ligger. Dobbeltbeskatning undgås via dobbeltbeskatningsoverenskomsten med det pågældende land.
Kun med forbehold. Det høje bundfradrag forudsætter indberetning til Skattestyrelsen, og udenlandske bureauer indberetter som regel ikke. Derfor kan du typisk kun bruge det lavere bundfradrag eller den regnskabsmæssige metode. Overfør ikke de danske sommerhus-satser ukritisk til et hus i udlandet.
Du kan blive mødt af skattekrav begge steder, men dobbeltbeskatningsoverenskomsten sikrer, at du ikke betaler fuld skat to gange. Alt efter overenskomsten sker lempelsen enten ved credit (nedslag for udenlandsk skat) eller ved eksemption (indtægten friholdes i Danmark).
Den skematiske metode med bundfradrag er enklest, men uden fradrag for faktiske udgifter. Den regnskabsmæssige metode kan betale sig ved høje udgifter, men er mere arbejde — og du kan typisk ikke skifte tilbage bagefter. Vælg bevidst, gerne med hjælp fra en revisor.
Anders Dines Rasmussen
Forfatter på NybyggetHus.dk
Anders Dines Rasmussen er stifter og redaktør på NybyggetHus.dk. Han har over 15 års erfaring med digital analyse, prissammenligning og forbrugerrettet formidling inden for bolig- og energimarkeder. På NybyggetHus.dk arbejder Anders med at gennemgå entreprisetilbud, prisniveauer og energiløsninger for at give kommende boligejere et realistisk og opdateret beslutningsgrundlag. Artiklerne bygger på markedsdata, branchekilder og konkrete priseksempler.
